1 Genug Stadt Krisen David J. Petersen, Michaela Christ, Johanna Carstensen (Hrsg.) Mit Suffizienz und nachhaltiger Bodenpolitik für lebenswerte Kommunen sorgen Genug Stadt Krisen Genug Stadt Krisen Die Handreichung ist im Rahmen des Forschungsprojekts „Entwicklungschancen und -hemmnisse suffizienzorientierter Stadtentwicklung II“ entstanden und wurde gefördert vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (Förderkennzeichen 01UR2104A+B) Herausgeber*innen: David J. Petersen, Michaela Christ, Johanna Carstensen (Hrsg.) Mit Beiträgen von: Henning Brüggemann, Johanna Carstensen, Michaela Christ, Dirk Gansefort, Mona Gennies, Lisa Hahn, Dorothea Heintze, Annika Hock, Björge Köhler, Jonas Lage, Hilmar von Lojewski, Dirk Löhr, Levke Mahrt, David J. Petersen, Felix Rebers, Birgit Schlüter, Jan O. Schulz, Susanne Wartzeck, Claudia Takla Zehr- feld und Patrick Zimmermann Unter Mitarbeit von: Aurélie Marsano, Anh Hoang Phuong und Levke Mahrt Satz und Layout: Laura Klein Flensburg, Oktober 2023 Impressum gefördert vom Inhaltsverzeichnis Genug für Alle 6 Genug! Über soziale und ökologische Zielkonflikte beim Bauen und Wohnen Michaela Christ 14 Impulse für eine Architektur der Bescheidenheit Susanne Wartzeck und Jan O. Schulz 17 Warum sich Gebäudesuffizienz lohnt Patrick Zimmermann 20 Wer teilt, hat mehr. Das Projekt Gröninger Hof in Hamburg Björge Köhler, Birgit Schlüter und Dorothea Heintze 23 Genug ist ziemlich komplex. Fünf Vorschläge für Prinzipien suffizienter Planung Felix Rebers 25 (Stadt-)Klima und Gesundheit Dirk Gansefort Gemeingut Boden 28 Warum ist Privateigentum an Grund und Boden nicht nachhaltig? Dirk Löhr 31 Flächendruck und kommunale Herausforderungen Henning Brüggemann 34 Genug Fläche. Das Erbbaurecht als Instrument nachhaltiger Stadtentwicklung David J. Petersen Genug Stadt Krisen 44 Wie Erbbaurechte den Weg für Gemeinwohl in Stadtteilen ebnen: Das Initialkapital-Prinzip Lisa Hahn und Mona Gennies 48 „It’s the land, stupid!“ Zur Relevanz der Boden- frage für nachhaltige Stadtentwicklung Hilmar von Lojewski 53 Konzeptvergabe: Erweiterte Handlungsspiel- räume für Kommunen Johanna Carstensen 66 Der Flensburger Weg: Flächenkreislauf- wirtschaft in zehn Schritten Claudia Takla Zehrfeld 69 Bedarfsgerecht Wohnen — ein Leben lang Jonas Lage Nachhaltigkeit messen 73 Suffizienz in der Stadtplanung Levke Mahrt 85 Suffizienz messen und bewerten Interview mit Annika Hock Genug für Alle 6 Vielerorts wird diskutiert, ob ökologische und soziale Zielsetzun- gen beim Bauen und Wohnen miteinander vereinbar sind. Ein Blick auf die Zahlen macht skeptisch. Da ist auf der einen Seite die wachsende Wohnungsnot. In den 77 deutschen Großstädten fehlen einer Studie der Hans Böckler Stiftung zufolge rund 1,9 Millionen günstige Wohnun- gen. Mangel herrscht vor allem bei kleinen, bezahlbaren Wohnungen für Einpersonenhaushalte. Singles mit geringem Einkommen leiden am häufigsten unter Wohnungsnot, aber auch Familien haben zunehmend Probleme, eine leistbare Unterkunft zu finden. In großen Städten über- steigt der Bedarf das Angebot inzwischen um ein Vielfaches. Hinzu kommen steigende Mieten. Als Faustregel kann gelten: Je größer die Stadt und je aktueller der Mietvertrag, umso höher der Quadratmeter- preis. Vor allem in Wachstumsregionen stiegen die Mieten in den ver- gangenen Jahren überdurchschnittlich stark an. Die wachsende finan- zielle Belastung durch Mietzahlungen ist nicht mehr allein ein Problem von armen Haushalten, sondern zunehmend eines der Mittelschichten. In den Großstädten geben mittlerweile rund 40 Prozent der Haushalte mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens für die Miete aus. Um diesen Druck am Wohnungsmarkt auszugleichen, hat die Bundesregierung das Ziel ausgegeben, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen, 100.000 davon öffentlich gefördert. Auf diese Weise soll Wohnen bezahlbar werden. So steht es im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP. Steigende Material- und Bodenpreise, der Mangel an Fachkräften und eine veränderte Zinspolitik führten dazu, dass das Ziel bislang nicht erreicht werden konnte. Gleichwohl geht aus der Zielstel- lung hervor, wie Probleme gelöst werden sollen, mit Wachstum. Es ist die Logik der expansiven Moderne, aus Problemen herauszu- wachsen. Die Antwort auf soziale Fragen war in der Vergangenheit fast durchgängig eine größere Inanspruchnahme von Ressourcen. Dieser Modus wird weiterverfolgt, obwohl inzwischen deutlich geworden sein müsste, dass die Rechnung nicht aufgeht. Weder beim Bauen und Woh- Genug! Über soziale und ökologische Zielkonflikte beim Bauen und Wohnen Michaela Christ 7 nen, noch in anderen Bereichen. Der verfügbare Wohnraum hat in den zurückliegenden Jahren immer weiter zugenommen, obwohl die Bevölke- rung nur moderat gewachsen ist. Inzwischen ist der Wohnungsbestand so hoch wie nie zuvor. Verschiedene Arten der Wohnbauförderung, wie das Baukindergeld, steuerliche Erleichterungen oder die Eigenheimzula- ge haben in der Vergangenheit das Bauen ebenso attraktiv gemacht, wie über lange Zeit niedrige Bodenpreise und, in den letzten Jahren, günstige Zinsen. In der Folge ist die Wohnfläche pro Kopf deutlich gestiegen. Sie liegt inzwischen bei rund 47,7 Quadratmetern pro Person. 1990 waren es 35 Quadratmeter. Ein Ende dieser Dynamik ist nicht in Sicht, auch darauf deuten die geplanten 400.000 Wohnung pro Jahr hin. Wäre die Bevölkerung in gleichem Maß mitgewachsen, müssten heute deutlich mehr als 100 Millionen Menschen in Deutschland leben statt der aktuell 84,5 Millionen. Die ökologische Dimension beim Bauen und Wohnen ist die andere Seite der Medaille. Beides ist enorm energie- und ressourcenintensiv und damit klimarelevant. Die Zahlen sprechen für sich: 40 Prozent der Treibhausgasemissionen in Deutschland gehen auf das Konto des Ge- bäudesektors genauso wie 35 Prozent des Energieverbrauchs. Mehr als die Hälfte des hierzulande anfallenden Mülls sind Bau- und Abbruchab- fälle. Nicht zuletzt werden für Bauen und Wohnen immer weiter Flächen in Anspruch genommen. Es gibt jedoch nicht nur ein Wohnungsbau-, sondern auch ein Flächeneinsparziel der Bundesregierung. Aus Klima- schutzgründen, zum Erhalt der Artenvielfalt, um Erholungsflächen zu bewahren, die Zerschneidung von Landschaften einzudämmen und Versickerungsflächen für Starkregenereignisse zu erhalten, soll der Flächenverbrauch deutlich verringert werden. Bis zum Jahr 2030 sollen statt heute rund 55 Hektar Grünfläche nur noch 30 Hektar täglich für Siedlungs- und Verkehrsflächen in Anspruch genommen werden. Bis 2050 soll, analog zu den europäischen Flächeneinsparzielen, netto Null, das heißt, Flächenkreislaufwirtschaft erreicht sein. Neue Flächen dür- fen nur noch dann in Anspruch genommen werden, wenn andere aus der Nutzung entfallen. Der Zielkonflikt scheint offensichtlich: Wo aus sozialen und öko- nomischen Erwägungen mehr Wohnraum entstehen müsste, legen ökologische Gründe das Gegenteil nahe. Das Gelände des ehemaligen Flughafen Tempelhof in Berlin ist ein Paradebeispiel für diesen Ziel- Wo aus sozialen und ökonomischen Erwägungen mehr Wohnraum entstehen müsste, legen öko- logische Gründe das Gegenteil nahe. 8 konflikt. Mit mehr als 300 Hektar Fläche ist das Tempelhofer Feld fast anderthalbmal so groß wie das Fürstentum Monaco. Während dort aller- dings eine der höchsten Bevölkerungsdichten der Welt herrscht, ist das Tempelhofer Feld unbebaut. Für die ganze Stadt, vor allem aber für die anliegenden Bezirke ist die Grünfläche klimarelevant und hat zentrale Erholungs- und Gesundheitsfunktion. Bis zu 70.000 Besucher*innen am Tag kommen an Sommerwochenenden dorthin. Wissenschaftler*innen und Aktivist*innen verweisen zudem auf die Kühlungsfunktion des Stadtgrüns und auf die Bedeutung für den Wasserhaushalt der Haupt- stadt. Bei einem Volksentscheid 2014 hat eine Dreiviertelmillion Men- schen gegen die Bebauung des ehemaligen Flugfeldes votiert. Seither sind unbebaute Flächen in der Stadt sehr viel knapper und bezahlbare Wohnungen deutlich weniger geworden. Der Druck auf das Tempel- hofer Feld ist gewachsen. Gegenwärtig fehlen fast 100.000 Wohnungen in Berlin, vor allem für einkommensschwache Haushalte. Und in allen angrenzenden Bezirken sind die Mieten in den letzten zehn Jahren ge- stiegen. Auch wenn sich die Konfliktlage aufgrund der Dimensionen am Berliner Beispiel besonders pointiert zeigen lässt, so gibt es doch in allen wachsenden Städten ähnlich umkämpfte Flächen. Betrachtet man die Problembeschreibungen, kann man den Eindruck gewinnen, die soziale und die ökologische Stadt müssen zwei verschiedene Orte sein. Gegenwärtig realisiert wird allerdings weder die eine noch die andere. Weder entstehen die dringend benötigten Wohnungen für die ärmeren Teile der Bevölkerung, noch wird ausreichend Klimaschutz betrieben. Der Geograph Klaus Geiselhart schreibt dazu: „Die Stadt wird verstärkt für Mittel- und Oberschicht gebaut, während für die schwächsten Bevölkerungsteile nur verhältnismäßig wenig Wohnraum entsteht. Dies drückt sich nicht zuletzt in immer weiter steigenden Mieten aus. Hier findet Verdrängung ihren Ausdruck nicht in Form von Druck auf konkrete Menschen, aus einem Quartier zu weichen. Vielmehr geschieht sie in Form einer Unterlassung dadurch, dass viele Wohnun- gen für finanzschwache Bevölkerungsgruppen wegen des erhöhten Flächenverbrauchs besser gestellter Personen gar nicht erst gebaut werden.“ Die Lage erscheint auch deshalb ausweglos, weil eine Option, den vermeintlichen Zielkonflikt aufzulösen, zumindest in der öffentlichen Betrachtet man die Problembeschreibungen, kann man den Eindruck gewinnen, die soziale und die ökologische Stadt müssen zwei ver- schiedene Orte sein. 9 Debatte kaum in Betracht gezogen wird: Genügsamkeit. Genügsam- keit, hier verstanden als das Gegenteil des vorherrschenden Problem- bearbeitungsmodus. Nicht mehr in Anspruch nehmen, sondern weniger. In der Nachhaltigkeitsforschung spricht man nicht von Genüg- samkeit. Dem lateinische sufficere, das mit genügen, ausreichen oder genug haben übersetzt werden kann, verdankt die umstrittenste und politisch unpopulärste der drei Nachhaltigkeitsstrategien ihren Namen: Suffizienz. Suffizienz wird als eine von drei Antworten auf die Frage genannt, wie Nachhaltigkeit erreicht werden kann. Die anderen beiden lauten Effizienz und Konsistenz. Nachhaltigkeit, gemeinhin definiert als die dauerhafte Verfügbarkeit von Ressourcen für gegenwärtige und künftige Generationen, ist ein anerkanntes gesellschaftliches Leitbild und erfordert einen schonenden Umgang mit ebenjenen Lebensgrund- lagen. Soweit, so unumstritten. Auf welche Art und Weise jedoch Res- sourcen geschont und eingespart werden können und müssen, darüber herrscht weniger Einigkeit. Entlang der drei Nachhaltigkeitsstrategien lässt sich nachvollziehen, wo die Spaltungslinien verlaufen. Der Res- sourcenverbrauch kann auf dreierlei Wegen minimiert werden: Erstens, indem Produkte und Dienstleistungen mit weniger Ressourcen her- gestellt werden, mithin Prozesse und Produkte so verbessert werden, dass sie mehr Leistung mit der gleichen Menge an Material erzielen. Mit effizienteren Dämmmaterialien lassen sich heute zum Beispiel Gebäude deutlich besser gegen Wärmeverluste schützen als früher. Zweitens kann der Ressourcenverbrauch reduziert werden, indem Rohstoffe und Energieträger im Kreislauf geführt werden und dadurch einerseits we- niger Eingriffe in Ökosysteme notwendig werden und andererseits we- niger Abfall entsteht. Das versteht man unter Konsistenz. Die Nutzung von erneuerbaren Energieträgern für die Wärmeversorgung von Gebäu- den zählt ebenso als Konsistenzmaßnahme wie die Wiederverwertung von Baumaterialien. Und drittens lässt sich der Ressourcenverbrauch eindämmen, indem Menschen ihr Verhalten und die Nutzung von Gütern und Dienstleistungen verändern. Beim Wohnen wäre die Reduktion der Wohnfläche pro Kopf durch mehr gemeinschaftlich genutzte Gebäude ein Beispiel für Suffizienz. Während Effizienz- und Konsistenzmaßnahmen im weitesten Sinn als technische Verbesserungen von Produkten und Prozessen, mithin als fortschrittli- che Weiterentwicklungen gelten, wird Suffizienz mit Einschränkung und Verzicht assoziiert. 10 Anders als Effizienz und Konsistenzmaßnahmen stoßen Suffizi- enzvorschläge in aller Regel auf Skepsis, wenn nicht gar auf Ablehnung. Erinnert sei etwa an den damaligen Grünen-Fraktionschef Anton Hof- reiter, der 2021 in einem Interview auf die sozialen und ökologischen Folgen von Einfamilienhausgebieten hingewiesen und für die Einschrän- kung der Eigenheimförderung plädiert hatte. Die Reaktionen waren vehement und deutlich. Zukunftsfeindlichkeit, Freiheitseinschränkung und die Bevormundung der Bevölkerung waren nur einige der Vorwürfe, die über Wochen in vielen Medien artikuliert wurden. Die Irritation, die Suffizienzmaßnahmen auslöst, kommt nicht von ungefähr. Während Effizienz- und Konsistenzmaßnahmen im weitesten Sinn als technische Verbesserungen von Produkten und Prozessen, mithin als fortschritt- liche Weiterentwicklungen gelten, wird Suffizienz mit Einschränkung und Verzicht assoziiert. Wesentlich für die Suffizienzstrategie ist die Anerkennung der begrenzten Verfügbarkeit von Ressourcen, was quasi automatisch die Frage der Verteilung aufwirft. Die vier- oder fünfköpfi- ge Familie, die aus ökonomischen Gründen und in Ermangelung anderer Alternativen in einer kleinen Zweizimmerwohnung wohnt, lebt nicht suffizient, sondern ist schlicht arm. Suffizient zu leben, bedeutet genug zu haben, um ein gutes Leben führen zu können. Es gehört zu den He- rausforderungen einer Gesellschaft, die ihre Lebensgrundlagen sichern und auf Dauer stellen möchte, gemeinsam auszuhandeln, was ein gutes Leben ausmacht und wie dieses gewährleistet werden kann. In vormodernen Zeiten war diese Perspektive, war die Sicherung der materiellen Basis, eine Überlebensstrategie, argumentiert die Mit- telalterhistorikerin Annette Kehnel in ihrem Buch „Wir konnten auch anders“. Kehnel beschreibt, dass den vormodernen Menschen in seinem In der Nachhaltigkeitsforschung werden analytisch drei Strategien voneinander unterschieden, mit denen der Ressourcenverbrauch reduziert werden kann: Effizienz, Konsistenz und Suffizienz. Effizienz meint die Erhöhung der Ressourcenproduktivität, Konsistenz die Vermeidung von Abfällen durch Stoffkreisläufe und Suffizienz die Ver- änderung von sozialen Praktiken unter Anerkennung sozialer und ökologischer Grenzen. Grafik: Sarah Heuzeroth. Aus: Böcker et al. (2020): Wie wird weniger genug. München: oekom. 11 Alltagsleben die Endlichkeit von Ressourcen sowie die Notwendigkeit, Dinge und Materialien gemeinschaftlich zu nutzen sowie weiter- und wiederzuverwerten vielerorts gegenwärtiger war, als das heute der Fall ist. Am Beispiel der Fischer am Bodensee erklärt Kehnel, wie der scho- nende Umgang mit der Natur nicht nur Sache einzelner Akteure, son- dern auch von Gemeinschaften gewesen ist. Die Bodenseefischer ver- abredeten bereits im Mittelalter einmal jährlich die Regeln des Fischens für das kommende Jahr. Gab es zu wenige Fische, wurden die Maschen der Netze vergrößert, damit mehr Fische überlebten und für Nachwuchs sorgen konnten. Die Regeln waren verbindlich, wer sich nicht daran hielt, musste empfindliche Strafen fürchten. Ziel dieser Verabredungen war der langfristige Erhalt der Lebensgrundlage sowohl für jeden einzelnen als auch für die Gemeinschaft der Fischer – auch für künftige Gene- rationen. Übertragen auf heutige moderne Gesellschaften und auf das Bauen und Wohnen bedeutet Suffizienz, der Begrenztheit von Boden und Baumaterialien mit Nutzungs- und Verhaltensveränderungen zu begegnen. Statt, bildlich gesprochen, die Maschen des Netzes enger zu machen und noch die letzten unbebauten Flächen zu bebauen oder dort, wo es keine Brachen mehr gibt, nachzuverdichten, gilt es, das Vor- handene anders zu nutzen und vor allem gerecht zu verteilen. Potential dafür gäbe es genug. Dazu ein Gedankenspiel, das in einem offenen Brief einiger Architekt*innen an die Bundesbauministerin als Reaktion auf die Ankündigung 400.000 Wohnung pro Jahr schaffen zu wollen, formuliert ist. In dem Brief heißt es: „Wenn es etwa gelänge, den Wohnflächenverbrauch pro Person durch bessere Verteilung des Be- stands von 47 m² auf 46 m² zu senken, wäre eine Fläche von 80.000.000 m² verfügbar – und somit Wohnraum für 1.000.000 Wohnungen mit 80 m² Wohnfläche frei.“ In Deutschland gibt es 19,3 Millionen Wohngebäude. Allein 16 Millionen davon sind Ein- und Zweifamilienhäuser. In 60 Prozent dieser Häuser leben nur ein bis zwei Personen. Laut einer Studie kann sich ein Viertel davon vorstellen, ihr Haus umzubauen, um Platz für weitere Be- wohner*innen zu schaffen. Würde jährlich nur ein Prozent des Bestands dieser kleinen Wohngebäude geteilt, könnten 80.000 Wohnungen pro Jahr entstehen. Das Bauen und Umbauen im Bestand könnte mit einer entsprechenden Umbauordnung rechtlich und hinsichtlich einzuhal- tender Standards erleichtert werden. Auch leerstehende Bürogebäude, könnten mit vergleichsweise geringem Energie- und Ressourcenauf- wand in Wohnraum umgewandelt werden. Statt mit Förderprogrammen Anreize für Neubauten zu schaffen, könnten diese auf den Erhalt von Gebäuden ausgerichtet werden. Anstatt Flächennutzungen zu hono- 12 rieren, könnte Flächensparen prämiert werden. Ein Abrissmoratorium wie es von Aktivist*innen, Architekt*innen und anderen Akteur*innen der Baubranche gefordert wird, könnte dazu beitragen, der Zerstörung von brauchbaren Materialien Einhalt zu gebieten und dem Bestehenden mit mehr Wertschätzung, Respekt und Kreativität zu begegnen. Auch könnten Wohnraum- und Untervermietungsbörsen, Umzugs- und Um- bauberatungen Menschen dabei unterstützen, vorhandenen Wohnraum zu teilen. All dies würde dazu beitragen, die im Material gespeicherte graue Energie zu schonen, Ressourcen einzusparen, die Wohnfläche pro Kopf zu reduzieren, den Bestandserhalt ökonomisch tragfähig zu ma- chen und die Klimaziele im Gebäudesektor einzuhalten. Die Aufzählung zeigt, Suffizienzpolitik hat viele Gesichter. Appel- le von Politiker*innen zur Mäßigung sind keine Suffizienzpolitik. Denn Suffizienz, die messbare Wirkung zeigen und sozial gerecht sein soll, braucht rechtliche und politische Rahmenbedingungen. Diese können auf den unterschiedlichen Ebenen des föderalen Systems angesiedelt sein und in Gesetze, Ordnungen oder Steuern, in Infrastrukturen oder Dienstleistungen übersetzt werden. Gemeinsam ist den genannten unterschiedlichen Maßnahmen die Intention den absoluten Ressour- cenverbrauch zu minimieren, indem Dinge anders genutzt und getan werden. Ohne für alle geltende, verbindliche Rahmenbedingungen wird der Versuch, Nachhaltigkeit durch Verhaltensveränderungen zu redu- zieren, leicht zur Attitüde oder zu etwas, das sich nur wohlhabende Teile der Bevölkerung leisten können. Vor dem Hintergrund wachsender gesellschaftlicher Problem- lagen und der zunehmenden, auch hierzulande deutlicher sichtbar werdenden Zerstörung von Lebensgrundlagen, etwa der Zunahme von Extremwetterereignissen, wächst, zumindest in Teilen der Gesell- schaft, das Interesse am Thema Suffizienz. Stärker werden indes auch die Abwehrreaktionen. Alles, was nur ansatzweise nach einer Reduktion der Konsummöglichkeiten aussieht, wird als Eingriff in die persönliche Freiheit diffamiert, ganz so als gäbe es ein Recht auf hemmungs- und schrankenlosen individuellen Konsum. „Lange waren Verbot und Ver- zicht bewährte Instrumente, um Ressourcen zu schonen und ökologi- schen Krisen zu begegnen“, schreibt der Politikwissenschaftler Philipp Lepenies. Er benennt, was bei der Debatte über Freiheit und Verbot mit- unter aus dem Blick gerät. Suffizienz ist nicht das Ziel, sondern nur ein, wenn auch ein entscheidendes, Mittel zum Zweck. Genügsamkeit oder Suffizienz ist ein notwendiger Weg, um Nachhaltigkeit, das heißt, so- ziale und ökologische Gerechtigkeit herzustellen und die Sicherung der Lebensgrundlagen für gegenwärtige und künftige Generationen zu ge- 13 währleisten. Es wäre endlich an der Zeit, dieses Mittel zur Anwendung zu bringen, anstatt weiter über vermeintliche konfligierende ökologische und soziale Interessen zu sprechen und unterschiedliche Nutzungsan- sprüche gegeneinander auszuspielen. Zum Weiterlesen: Klaus Geiselhart (2020): Münchens sozial-ökologische Stadtentwicklung zwischen Anspruch und Wirklichkeit. sub/urban 8/1/2: 219-228. Andrej Holm et al. (2018): Wie viele und welche Wohnungen fehlen in deutschen Großstädten? Die soziale Versorgungslücke nach Einkommen und Wohnungsgröße. Düsseldorf: Hans Böckler Stiftung. Annette Kehnel (2021): Wir konnten auch anders. Eine kurze Geschichte der Nach- haltigkeit. München: Karl Blessing Verlag. Philipp Lepenies (2022): Verbot und Verzicht. Berlin: Suhrkamp. Dr. Michaela Christ ist Soziologin und als Leiterin des Teams Nahmobilität am Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) tätig. Zuvor verantwortete sie am Norbert Elias Center der Europa Universität Flensburg den Forschungsbereich Historische Transformationsforschung und war Leiterin des Forschungsprojekts „Entwicklungschancen und Hemmnisse suffizienzorientierter Stadtentwicklung“. 14 Impulse für eine Architektur der Bescheidenheit Susanne Wartzeck und Jan O. Schulz „Die Party ist vorbei!“ verkündet der BDA-Tag im Juni 2023 in Chemnitz. Unter dem Motto ‚Für eine Architektur der Bescheidenheit‘ wurde der Beitrag der Architektur zur gesellschaftlichen Akzeptanz eines ‚Weniger‘ diskutiert. Less is more: Die Zeit ist reif, das ästhetische Mantra des Architekten Mies van der Rohe neu zu interpretieren. In diesem Jahr wird der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA) 120 Jahre alt, damals gegründet „gegen die stumpfe Geistesar- mut des Baupfuschertums“. 120 Jahre BDA, und die Party ist vorbei? Auch wenn es uns schwerfällt, müssen wir erkennen, dass wir nicht länger auf Kosten anderer wirtschaften können, dass die Ausrichtung unserer Ökonomie auf ewiges Wachstum keine zukunftsfähige Antwort mehr darstellt. In Chemnitz sprach der Schriftsteller John von Düffel über „Das Wenige und das Wesentliche“. Dabei ersetzte er die Beschei- denheit durch den Begriff der Askese und reflektierte die „Askese der Zukunft“ als die Kunst des Weglassens. Die beiden Maximen des Orakels von Delphi sind ihm dabei Leitschnur: „Erkenne dich selbst!“ und „Alles in Maßen“. Die Konzentration auf das Wesent- liche bedeute die Erkenntnis, „wie wenig ich brauche“. Als der BDA 2019 das Positionspapier ‚Das Haus der Erde‘ zum klimaschonenden Planen und Bauen beschloss, sorgte be- sonders eine Position für Furore. Unter Achtung des Bestandes hieß es: „Bauen muss vermehrt ohne Neubau auskommen. Priori- tät kommt dem Erhalt und dem Weiterbauen des Bestehenden zu und nicht dessen leichtfertigem Abriss.“ Damals wurde dies von Bauen muss vermehrt ohne Neubau aus- kommen. Priorität kommt dem Erhalt und dem Weiterbauen des Bestehenden zu und nicht dessen leichtfertigem Abriss. 15 Vielen noch als unrealistische, ja geschäftsschädigende Position wahrgenommen. Ausgerechnet Architektinnen und Architekten fordern den Erhalt des Bestands, statt sich mit Neubauten zu verwirklichen? Es ist fast schwindelerregend, wie sich die Stim- mung im Bauwesen seitdem gedreht hat. Heute ist es nahezu eine Binsenweisheit, dass Umbau und Umnutzung viele Vorteile gegenüber Abriss und Neubau haben – nicht nur durch den Erhalt der ‚grauen Energie‘. Die ‚Sorge um den Bestand‘ – so der Titel unserer aktuellen Wanderausstellung – ist gegenwärtig jedenfalls der Schwerpunkt unserer baukulturellen Arbeit. So unterstützen wir das Abrissmoratorium und beteiligen uns an der deutschen Adaption des Schweizer Abriss-Atlas, der die vielen unnötigen Abrisse landauf landab anprangert. Und wir setzen uns berufspolitisch dafür ein, dass der Umbau nicht ein Sonderfall der Bau- und Honorarordnungen bleibt, sondern zum Normalfall wird. Wir regen zum Experiment an und unterstützen die Idee, mit dem neuen ‚Gebäudetyp E‘ Abweichungen von den herkömmlichen Regeln der Technik zu ermöglichen, da diese auf den Neubau zugeschnitten sind und für Umbauten häufig un- brauchbare Standards setzen. Bei alledem stellen wir eine für Fachthemen ungewöhnlich hohe Akzeptanz in Politik und Gesellschaft fest, so dass wir die Hoffnung haben, der Abriss von intakten Gebäuden könne dem- nächst ein Unbehagen verursachen, wie wir es von der Flugscham kennen. Wir sind dabei, mit guten Umbau- und Umnutzungsbei- spielen diese Debatte zu befördern. Aber eines sollte uns dennoch klar sein: Der größte Hebel, um CO 2 und Ressourcen zu sparen, liegt in den Entscheidungen vor einem Bauprojekt, nämlich in der ernsthaft gestellten Frage: Was – und wieviel – brauchen wir wirklich? Diese Frage müssen wir als Gesellschaft beantworten. Ausgerechnet Architektinnen und Architekten fordern den Erhalt des Bestands, statt sich mit Neubauten zu verwirklichen? Zum Weiterlesen: Bund Deutscher Architektinnen und Architekten (2019): Das Haus der Erde. Positio- nen für eine klimagerechte Architektur in Stadt und Land. Berlin. John von Düffel: Das Wenige und das Wesentliche. Gedanken zu einer Architektur der Bescheidenheit. Vortrag auf dem BDA-Tag in Chemnitz am 10.6.2023 https://www.bda-bund.de/wp-content/uploads/2020/06/2020_BDA_DasHausDerErde_Monitor.pdf https://www.bda-bund.de/wp-content/uploads/2020/06/2020_BDA_DasHausDerErde_Monitor.pdf https://www.bda-bund.de/2023/06/architektur-der-bescheidenheit-vortrag-von-john-von-dueffel-auf-dem-bda-tag-in-chemnitz-am-10-6-2023/ https://www.bda-bund.de/2023/06/architektur-der-bescheidenheit-vortrag-von-john-von-dueffel-auf-dem-bda-tag-in-chemnitz-am-10-6-2023/ 16 Gebäudetyp E Gebäudetyp E (wie „einfach“ oder „Experi- ment“) ist eine neue Bau-Planungsweise, die es – anders als in bisherigen Planungsprozes- sen – ermöglicht, von der unüberschaubaren Menge an Baunormen abweichen zu können, die aktuell Neubau sowie Umbau komplex, langwierig und teuer machen. Es handelt sich dabei um eine von der Bayerischen Architek- tenkammer angestoßene Initiative mit dem Ziel, nachhaltiges und günstiges Um-/Bauen sowie die Schaffung bezahlbaren Wohnraums zu vereinfachen. Der Begriff Gebäudetyp bezeichnet eine Klassifizierung von Bauwerken nach ihrer Bau- art, Funktion oder Nutzungsart. Die verschie- denen Gebäudetypen unterliegen bezüglich Bauordnung, Baugenehmigung oder Bauvor- schriften unterschiedlichen Regelungen und Anforderungen. Beim Gebäudetyp E geht es darum, die Pflicht zu umgehen, sich an alle geltenden technischen Normen, wie z.B. im Schall- schutz, zu halten, und den Bauherr*innen und Architekt*innen die Freiheit zu geben, zu ent- scheiden, welche Normen für das jeweilige Gebäude berücksichtigt werden sollen. Dabei bleiben notwendige Sicherheits-, soziale- und Susanne Wartzeck ist Architektin und Innenarchitektin in Dipperz | Rhön und führt dort mit ihrem Partner Jörg Sturm das Büro Sturm und Wartzeck Architekten BDA. Seit 2019 ist sie Präsiden- tin des Bundes Deutscher Architektinnen und Architekten und setzt sich für eine zukunftsgerechte Entwicklung des Berufsstandes im Rahmen einer klimagerechten Bauwende ein. Jan O. Schulz ist Architekt in Kiel und führt dort mit zwei Partnern das Büro BSP Architekten, das vielfach für qualitätsvollen Wohnungsbau auszeichnet wurde. Er ist seit 2019 Mitglied im Bun- despräsidium des BDA und kümmert sich dort unter anderem um Wohnungsbaupolitik, Nachhaltig- keit und um Zukunftsvisionen für das Bauen. Nachhaltigkeitsstandards bestehen. Es sollen bürokratische Hürden abgebaut werden, indi- viduelle, innovative und nachhaltige Projekte schneller, einfacher und günstiger realisieren zu können. Der Gebäudetyp E befreit die Architekt*in- nen auch von der bisher generellen Haftung für die Einhaltung aller Baunormen und er- möglicht, wo es sinnvoll erscheint, von der Norm abzuweichen und die Verantwortung von Architekt*in und Bauherr*in vertraglich zu vereinbaren. Die Anwendung des Gebäudetyp E könn- te ab Ende 2023 Wirklichkeit werden. Im Mai 2023 befassten sich die Justizminister*innen der Länder mit dem Gebäudetyp E und be- schlossen die Verankerung des neuen Pla- nungsansatzes im Bauordnungsrecht. Sowohl das Bundesjustizministerium als auch Bun- desminister Dr. Marco Buschmann sagten im August 2023 ihre Unterstützung zu, um ein vereinfachtes Bauverfahren zu etablieren. Das Bundesjustizministerium wird zudem die rechtlichen Auswirkungen des vereinfachten Standards prüfen. 17 Zur Krisenbewältigung im Gebäudebereich stehen die technischen Ansätze „Bauen, Bauen, Bauen”, Wärmedämmung (Effizienz) und der Einsatz erneuerbarer Energien sowie nach- wachsender oder kreislauffähiger Materialien (Konsistenz) im Vordergrund – allerdings mit nur mäßigem Erfolg. Deshalb ge- winnt die Nachhaltigkeitsstrategie der Suffizienz zunehmend an Bedeutung. Gebäudesuffizienz lässt sich durch fünf übergeord- nete Ziele definieren: Fokus auf das Umbauen im Bestand statt (Abriss und) Neubau Anpassbare und flexible Gebäude planen Senken des Pro-Kopf-Flächen-Bedarfs von heute 47 m2 auf zirka 35 m2 Sparsames Nutzer*innen-Verhalten beim Heizen, der Warmwassernutzung und bei elektronischen Verbrauchern Einfache bzw. Lowtech-Konzepte in der Baukonstruktion und Gebäudetechnik Warum sich Gebäudesuffizienz lohnt Patrick Zimmermann Warum sich Gebäudesuffizienz ökologisch lohnt Studien zeigen, dass ohne Suffizienz die Klimaziele kaum mehr einzuhalten sind. Umbauen im Bestand und die Reduktion der Pro-Kopf-Wohnfläche können große Einsparungen erzielen. Durch Aufstocken, Umnutzen oder Teilen von Gebäuden könnte der Neubaubedarf um bis zu 83 Prozent sinken. Damit würde sich auch der hohe Flächen- und Ressourcenverbrauch des Bauwe- sens erheblich verkleinern. In progressiven Szenarien können 18 durch Suffizienz die jährlichen Emissionen im Gebäudebetrieb um rund 11 Millionen Tonnen und bei den grauen Emissionen, die bei der Herstellung der Baustoffe und des Gebäudes anfallen, um rund 9 Millionen Tonnen reduziert werden. Graue Emissionen Mit grauen oder versteckten Emissionen sind jene Emissionen gemeint, die nicht bei der Nutzung eines Produkts oder einer Dienstleitung entstehen, sondern in anderen Phasen, zum Beispiel während des zur Produktion not- wendigen Rohstoffabbaus, bei der Herstellung von Vorprodukten oder der Entsorgung am Ende der Lebensdauer. Warum sich Gebäudesuffizienz gesellschaftlich lohnt Suffizienz zielt nicht auf Verzicht, sondern auf einen ver- nünftigen Umgang mit Ressourcen und Gerechtigkeit im not- wendigen Transformationsprozess. Die Wohnungskrise fußt vor- rangig auf einer ungleichmäßigen Verteilung von Wohnraum. Alternativ könnte es so aussehen: Ältere würden ihre zu groß ge- wordenen Wohnungen für junge Familien oder WGs freimachen und dafür gegen ein pflegeärmeres, barrierefreies und gut ange- bundenes Pendant tauschen. Durch solch eine Wohnungskreis- laufwirtschaft kann bezahlbarer Wohnraum für alle geschaffen, soziale Kreativität gefördert und der gesellschaftliche Zusam- menhalt gestärkt werden. Gleichzeitig können wir uns mit Suffi- zienz der globalen historischen Verantwortung einer Industrie- nation entsprechend stellen und damit eventuell Transfor- mationsprozesse in Ländern des globalen Südens vereinfachen und inspirieren. Warum sich Gebäudesuffizienz finanziell lohnt Bereits ein Blick in heutige Bilanzen zeigt: Umbauen ist bezüglich der Herstellungskosten im Regelfall günstiger als neu bauen. Inklusive Infrastrukturkosten, unter anderem der Wasser- Durch Aufstocken, Umnutzen oder Teilen von Gebäuden könnte der Neubaubedarf um bis zu 83 Prozent sinken. 19 Zum Weiterlesen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (Hrsg.) (2023): Unterstützung von Suffizienzansätzen im Gebäudebereich. BBSR-Online-Publikation 09/2023, Bonn. netz-Anschluss, Lebenszykluskosten, wie etwa der Instandhal- tungsaufwand und einen weiter steigenden und ausgeweiteten CO 2 -Preis erhöht sich der positive Kosteneffekt sogar. Allerdings berücksichtigen dies die auf Neubau ausgelegten Förderlandschaf- ten und Entscheidungsprozesse in Kommunen bisher nicht in aus- reichendem Maße. Damit die Vorteile ausgespielt werden können, bedarf es deshalb weitgehender politischer Weichenstellungen. Patrick Zimmermann ist Projektmitarbeiter am ifeu (Institut für Energie- und Um- weltforschung Heidelberg gGmbH). Er arbeitet am Standort Berlin unter anderem zu Suffi- zienz im Gebäudebereich. Zudem ist er Doktorand an der Brandenburgischen Technischen Universität (BTU) Cottbus-Senftenberg. https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2023/bbsr-online-09-2023-dl.pdf;jsessionid=A62D8E07E38E762B5820B0FC74BC536E.live21304?__blob=publicationFile&v=2 https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2023/bbsr-online-09-2023-dl.pdf;jsessionid=A62D8E07E38E762B5820B0FC74BC536E.live21304?__blob=publicationFile&v=2 20 Wer teilt, hat mehr. Das Projekt Gröninger Hof in Hamburg Björge Köhler, Birgit Schlüter und Dorothea Heintze Mit dem Gröninger Hof entsteht im Herzen der Hamburger Altstadt ein Modellprojekt in vielerlei Hinsicht: Der nachhaltige Holzbau auf den Fundamenten eines alten Parkhauses zeigt auf, welche Herausforderungen bei der Transformation bestehender Gebäude auf uns zukommen und welche Komplexität eine Kreis- laufwirtschaft im Bauen mit sich bringt. Der ursprüngliche Plan sah vor, etwa die Hälfte der Betonkonstruktion zu erhalten und rund 90 geförderte Wohneinheiten in das umgewidmete Park- haus zu bauen. Untersuchungen der Bausubstanz brachten die ernüchternde Wahrheit ans Licht: Jahrzehnte lang hinterließen parkende Autos Chloride im Parkhaus. Marode Bausubstanz ist die Folge und führt zur bitteren Entscheidung, nahezu alle ober- irdischen Bauteile abzutragen. Doch allein der Erhalt von Boden- platte, Fundamenten und Kellerwänden spart 42 Prozent der CO 2 -Emissionen, die ein konventioneller Neubau verursachen würde. Unser Fazit: Das Ringen um jedem Kubikmeter Beton und jede Tonne graue Energie ist ökologisch lohnend. Zugleich wird der Gröninger Hof ein bunter Stadtbaustein, mit dem Vielfalt, Mischnutzung, kurze Wege, und spielende Kin- der in die heute teils leblose Innenstadt kommen. Neben Woh- Die Orte generieren mehr soziale als finanzielle Rendite. Eine Stadtrendite, von der im Idealfall das ganze Quartier profitiert. durch den Erhalt von Bodenplatte, Fundament und Kellerwände gegen- über einem konventionellen Neubau. 21 nungsbau in den Obergeschossen ist ein aktives Erdgeschoss mit Räumen für Gastronomie, Gewerbe, Kultur und nicht zuletzt eine Werkstatt für die Nachbarschaft geplant. Die Idee dahinter: Das Quartier anreichern mit neuen Nutzungen und Qualitäten. Urba- nes Leben braucht hybride Orte, die verschiedene Nutzungen überraschend und neu miteinander verknüpfen und Freiräume für Unerwartetes bereithalten. Solch hybride Orte bedürfen be- sonderer Aufmerksamkeit und Förderung. Denn sie generieren am Ende wahrscheinlich mehr soziale als finanzielle Rendite – man könnte von einer „Stadtrendite“ sprechen, von der im Ideal- fall das ganze Quartier profitiert. Nicht zuletzt baut die eingetragene Genossenschaft kom- pakt. Während Großstädte mit dem Bau neuer Wohnungen kaum hinterherkommen, wird die eigentliche Ursache – der immer wei- ter ansteigende Wohnflächenverbrauch – wenig thematisiert. Während der deutsche Durchschnitt bei rund 47 Quadratmeter pro Person liegt, wohnen die Menschen im Gröninger Hof zukünf- tig auf im Schnitt 29,5 Quadratmetern, inklusive gemeinschaft- Die geplante Wohnfläche pro Kopf liegt im Gröninger Hof deutlich unter dem bundesdeutschen Durch- schnitt. Statt großer Wohnungen soll es kleinere Wohneinheiten und umfangreiche gemeinschaftlich genutzte Flächen wie eine Fahrradwerkstatt, Gästewohnungen oder eine Dachterrasse geben. 22 Björge Köhler hat Archi- tektur studiert und gestaltet beruflich Planungsprozesse und Stadtentwicklungskonzepte. Als Vorstand der Gröninger Hof eG setzt er die Ziele und Strategien für die Stadt der Zukunft in die Tat um. Birgit Schlüter fühlt sich berufen die sozial-ökologische Transformation zu gestalten. In dem Projekt der Gröninger Hof eG sieht die geschäftsführende Vorständin vielfältige Gestal- tungsaspekte einer sozial-öko- logische Transformation. Dorothea Heintze schreibt als Journalistin über Stadtpolitik und Transformationsprozesse. Sie begleitet den Gröninger Hof eG ehrenamtlich in der Presse- arbeit und war dort viereinhalb Jahre Vorständin. lich genutzter Flächen. Trotzdem sprechen sie nicht von Knapp- heit, sondern einem Gewinn an Qualitäten. Wie soll das gelingen? Der Schlüssel sind Hybridflächen: Jede Mietpartei tritt zirka acht Prozent ihrer Wohnfläche an die Gemeinschaft ab. Aus diesem Flächenpool entstehen Gemeinschaftsflächen wie ein Raum für Co-Working, ein Kinderspielzimmer, eine Fahrradwerkstatt, Gäs- tewohnungen und eine Sauna auf der Dachterrasse. Räume wie das Gästezimmer oder auch der Waschmaschinenplatz werden konsequent aus den privaten Wohnungen ausgegliedert und ge- meinsam genutzt. Das Ergebnis ist ein großer Gewinn: Sparsam- keit und ein suffizienter Umgang mit Flächen auf der einen Seite ermöglichen neue Spielräume und den ein oder anderen Luxus auf der anderen Seite. Sparsamkeit im Umgang mit Flächen ermöglicht Luxus an anderer Stelle. 23 Genug ist ziemlich komplex. Fünf Vorschläge für Prinzipien suffizienter Planung Felix Rebers Im stadtplanerischen Diskurs sind viele suffiziente Lösun- gen auf dem Tisch und bereits zahlreiche gute Beispiele umge- setzt. Die angewandten Maßnahmen reichen von der Stadt der kurzen Wege, die ohne emissionsreichen Individualverkehr aus- kommt bis hin zu Schwammstadtmaßnahmen, die unsere Städ- te klimaaktiv machen und das Mikroklima positiv beeinflussen. Kreative Nachverdichtungsprojekte in Holzbauweise fügen sich in zirkuläre Stadtentwürfe ein, die Bestandsgebäude als wert- volle Ressource erhalten, sanieren, umnutzen und weiterbauen. Die gebaute Umwelt bildet dabei die Voraussetzung für gesell- schaftliche Diversifizierung, Klimaanpassung, lässt Räume für unterschiedliche Lebensstile und Bedürfnisse entstehen und re- agiert auf Herausforderungen des demografischen Wandels und der sich verändernden Arbeitswelt. Dabei wird nicht nur räumlich gedacht, sondern auch die zeitliche Überlagerung von Nutzungen berücksichtigt. Wir brauchen also keine neuen Ideen, sondern neue Wettbewerbsjurys, passendere bau- und planungsrecht- liche Bedingungen, kommunale und politische Steuerung und kulturellen Wandel. Denn auf der anderen Seite werden noch immer zu leicht- fertig Baugebiete auf der grünen Wiese ausgewiesen. Das Ein- familienhaus ist in der breiten Bevölkerung noch immer stark nachgefragt und die damit verbundene Eigentumsbindung führt häufig zu einem steigenden individuellen Flächenverbrauch, da die Eltern ihre Häuser auch dann noch bewohnen, wenn die Kinder bereits ausgezogen sind. Auf der anderen Seite erschweren ver- altete Stellplatzschlüssel, Anforderungen an Schall- und Brand- schutz oder Umbauordnung häufig das Umsetzen innovativerer Konzepte. Und das, obwohl neue Qualitätsansprüche bereits zunehmend in Planungswettbewerben formuliert werden. Die Ergebnisse dieser Wettbewerbe werden den Ansprüchen jedoch oft nicht gerecht, da entweder die Wettbewerbsjurys schon die 24 drängenden Klima- und Nachhaltigkeitsthemen nicht angemes- sen bewerten und priorisieren oder in der Folge ein ganzes Bündel an Hemmnissen in Politik, Baurecht, Kultur oder Nutzerakzeptanz die Planung und Umsetzung der Konzepte erschweren. Die neue Schlüsselkompetenz zeitgenössischer Planender ist der Umgang mit Komplexität. Schnelllebigkeit, Krisen und kontinuierlicher Wandel prägen unsere Zeit. Das erfordert elas- tische Konzepte und die Integration vielfältiger Ansprüche in die Planung, damit diese nachhaltig wird. Wer sich auf Komplexität einlässt und sie antizipiert, erhält die Chance, dass sich im Prozess Mehrwerte multiplizieren, Akteur*innen frühzeitig eingebunden und Synergieeffekte aufgedeckt werden können oder Wand- lungsfähigkeit bereits am Anfang mitkonzipiert werden kann. Das ist die Voraussetzung dafür das weniger nicht nur genug, sondern sogar besser ist. Komplexität antizipieren Ein kleinteiliges Verständnis des Ist-Zustandes entwickeln; der Perma- nenz der planerischen Entscheidungen bewusst werden. Auch immaterielles, wie kulturelle, gesellschaftliche, oder Genderaspekte auf Augenhöhe be- handeln, auch wenn sich diese nicht in Excel-Tabellen abbilden lassen. Auf manche Fragen gibt es keine einfachen Antworten. Den Schluss zuerst denken Vom Betrieb herdenken. Wichtige Akteur*innen früh zusammenbringen, um Synergieeffekte aufzudecken und den End-of-Life Aspekt in allen Syste- men mitdenken. Frontloading Möglichst viele Themen früh im Planungsprozess angehen. Kluge Ent- scheidungen multiplizieren ihre Mehr- werte im fortschreitenden Planungs- prozess. Plastizität entwerfen Wandlungsfähigkeit mitkonzipieren, das heißt zum Beispiel auch Schrump- fung mitberücksichtigen oder Leerstel- len zulassen. Rahmenbedingungen kritisch hinterfragen Ist das Geforderte wirklich nötig, um die gewünschten Ziele zu errei- chen? Geht es auch mit weniger? Fünf Prinzipien suffizienter Stadtplanung Felix Rebers ist Architekt und assoziierter Partner von CITYFÖRSTER architecture + urbanism und verantwortlich für den Bereich strategische Unternehmensentwicklung am Standort Hannover. 25 (Stadt-)Klima und Gesundheit Dirk Gansefort Die Weltgesundheitsorganisation bezeichnet die Klimakrise als die größte Gesundheitsbedrohung für die Menschheit. Die Zunahme von Extremwetterereig- nissen und Hitzeperioden sind für Menschen dort zu spüren, wo sie wohnen, arbei- ten, lernen oder spielen. Entsprechend sind klimabezogene gesundheitsschädliche Auswirkungen auch in der Stadt- und Quartiersentwicklung konsequent zu berück- sichtigen. Den Ausgaben für eine suffiziente Planung und Umsetzung einer nachhaltigen Stadtentwicklung stehen gleichzeitig gesund- heitsbezogenen Mehrgewinne, sogenannten Co-Benefits, gegen- über. Eine aktuelle Übersichtsstudie aus den USA zeigt, dass durch Klimaanpassungsmaßnahmen im urbanen Raum deutlich messbare gesundheitsbezogene Co-Benefits entstehen: Durch die Verbesserung der Luftqualität, beispielsweise durch eine Reduktion des motorisierten Individualverkehrs, las- sen sich die Häufigkeiten von Lungen- oder Herzerkrankungen verringern. Bei gleichzeitigem Anstieg von körperlicher Aktivität durch Rad- und Fußverkehr lassen sich Gesundheitsgewinne bei Herzerkrankungen, Brust- und Darmkrebs oder Diabetes erzielen. Und auch die Reduktion von Umgebungslärm hat einen positiven Einfluss auf die Gesundheit. Zusätzlich hat eine Erhöhung von wohnortnahen Grünflächen einen positiven Einfluss auf das kör- perliche Stressempfinden, auf Herzerkrankungen und die psychi- sche Gesundheit. Suffizienz in der Stadtplanung kann also neben der ökologischen Wirkung zahlreiche Co-Benefits in den Bereichen Gesundheit, Gemeinschaft und Teilhabe sowie Wirtschaftlichkeit aufweisen. Wohnortnahe Grünflächen haben einen positiven Einfluss auf das körperliche Stressempfinden, auf Herzerkrankungen und die psychische Gesundheit. 26 Öffentliche Infrastrukturen beeinflussen das Wohlergehen Der urbane Raum nimmt dabei eine Schlüsselrolle ein: Städ- te haben einen hohen Anteil am weltweiten Ausstoß von Treib- hausgasen und über die Hälfte der Weltbevölkerung lebt in Städ- ten, in Deutschland sind es fast 78 Prozent. Hier liegt ein großes Potential zum Klimaschutz und gleichzeitig zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität. Suffizienzorientierte Maßnahmen der Stadtentwicklung sollten dabei integriert, das heißt, fachbe- reichs- beziehungsweise ressortübergreifend sowie gemeinsam mit den Bewohner*innen im Rahmen partizipativer Prozesse geplant und umgesetzt werden. Der Öffentliche Gesundheits- dienst (ÖGD) hat dabei eine wichtige Rolle. So sollten beispiel- weise Verkehrs- und Stadtentwicklungsmaßnahmen mit einer Gesundheitsfolgenabschätzung für die Bevölkerung begleitet werden, um sozial-räumliche Auswirkungen auf die Gesundheit möglichst zu reduzieren. Hier bietet sich konzeptionell der health in all policies-Ansatz an, der Gesundheit nicht nur als Thema des Gesundheitssektors, sondern als eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe versteht, die in allen Bereichen des öffentlichen Han- delns gefördert werden sollte. Entsprechend müsste der ÖGD deutlich aktiver in Stadtentwicklungsmaßnahmen eingebunden und Kooperationsstrukturen für Gesundheit und Klimaschutz/- anpassung im Verwaltungshandeln aufgebaut werden. In der ab- schließenden Bewertung von suffizienzorientierten Maßnahmen sollten zudem Fragen von Klima- und Generationengerechtig- keit im Fokus stehen und alle Handlungen und Entscheidungen, die sich auf kommende Generationen auswirken, entsprechend überprüft werden. Zum Weiterlesen: Maria D. Castillo et al. (2021): Quantifying the Health Benefits of Urban Climate Mitiga- tion Actions. Current State of the Epidemiological Evidence and Application in Health Impact Assessments. Front. Sustain. Cities 3:768227. Umweltbundesamt (2023): Gemeinsam planen für eine gesunde Stadt. Empfehlungen für die Praxis. Dessau-Roßlau Dirk Gansefort ist Gesundheitswissenschaftler und Fachreferent an der Landes- vereinigung für Gesundheit und Akademie für Sozialmedizin Niedersachsen Bremen e. V. Er beschäftigt sich dort u.a. mit dem Thema Gesundheit im Quartier. https://www.frontiersin.org/articles/10.3389/frsc.2021.768227/full https://www.frontiersin.org/articles/10.3389/frsc.2021.768227/full https://www.umweltbundesamt.de/publikationen/gemeinsam-planen-fuer-eine-gesunde-stadt https://www.umweltbundesamt.de/publikationen/gemeinsam-planen-fuer-eine-gesunde-stadt Gemeingut Boden 28 Warum ist Privateigentum an Grund und Boden nicht nachhaltig? Dirk Löhr Der Sinn von Privateigentum in einer Marktwirtschaft ist, dass denjenigen Akteuren, die Aufwendungen aus der Produktion von Gütern und Dienstleistungen zu tragen haben, auch die Er- träge hieraus zugewiesen werden. Das Narrativ: Die Kopplung von Erträgen und Kosten gewährleistet so den effizienten und sorg- samen Umgang mit knappen Gütern und zugleich die Bedarfsde- ckung. Steigt beispielsweise der Preis für E-Autos, führt die Aus- sicht auf höhere Gewinne zu Markteintritten. Durch die erhöhte Produktion würden am Ende wieder Preise wie Gewinne auf ein normales Niveau gedrückt, wenn durch die Mehrproduktion der Bedarf gesättigt ist. Doch gilt dies auch für den Boden? Maßlose Gewinne für Wenige Eine Mehrproduktion von Boden kann nicht stattfinden, denn Boden ist unvermehrbar. Eine höhere Nachfrage führt daher einzig zu Wertsteigerungen in der Hand der Grundstückseigentü- mer*innen. Dies gilt insbesondere für angespannte Märkte ohne Flächenreserven. Zudem: Obwohl Grundstückseigentümer*innen die Erträge und Bodenzuwächse privat vereinnahmen können, findet die Inwertsetzung größtenteils durch die Allgemeinheit statt – die Infrastruktur wird vor allem über Steuermittel finan- ziert. Privateigentum an Grund und Boden entkoppelt also Nutzen und Kosten! Über die systematische Externalisierung der Kosten wirkt Boden im Privateigentum überdies als gigantische Umver- teilungsmaschine, welche die soziale Ungleichheit verschärft. Die Unterschiede in den Mieten zwischen dem bayerischen Wald und München werden weniger durch die Kosten des Baus, sondern durch die Kosten des Bodens bestimmt. So rechnet sich der Neubau ohne Wohnraumförderung vielerorts nur noch für die oberen Preissegmente. 29 Auf Kosten der Allgemeinheit Privateigentum sorgt im Zusammenspiel mit den markt- wirtschaftlichen Kräften dafür, dass sich die effizientesten Nut- zungen durchsetzen. Beim Boden würde dieses Prinzip jedoch bedeuten, dass Nutzungen mit hohen sozialen, aber geringen einzelwirtschaftlichen Erträgen, zum Beispiel eine Schule gegen- über einer zahlungskräftigen Versicherungsfiliale, immer den Kürzeren zieht. Dies gilt auch für Grünflächen, Frischluftschnei- sen, oder Wasserretentionsflächen, die für eine Adaption der Städte an den Klimawandel von besonderer Bedeutung sind. Aus diesem Grund bedarf es des Eingriffs in die Eigentumsrechte bei- spielsweise durch die Bauleitplanung. Ähnlich verhält es sich bezüglich des Wohnraumes für ein- kommensschwache Schichten. Die Unterschiede in den Mieten zwischen dem bayerischen Wald und München werden weniger durch die Kosten des Baus, sondern durch die Kosten des Bodens bestimmt. So rechnet sich der Neubau ohne Wohnraumförderung vielerorts nur noch für die oberen Preissegmente. Angehörige der Polizei oder von Krankenhäusern – also Gruppen, welche die großen Städte erst am Laufen halten – können sie sich immer weniger leisten. Auch hier kann eine Beschneidung der Eigen- tumsrechte („sozialgerechte Bodennutzung“, Art. 1 Abs. 5 BauGB) dazu beitragen, dass Wohnen nicht von der Daseinsvorsorge zum Privileg mutiert. Sogar der Erzvater des Liberalismus, John Stuart Mill (1806-1873), kritisierte, dass ein Neugeborener sich in die Bodennutzung einkaufen muss, und ihm diese nicht qua Geburt zusteht. Übersetzt man Nachhaltigkeit mit „Enkeltauglichkeit“, wird die Problematik deutlich. Zum Drang der Bodenspekulation Privateigentum an Boden stellt schließlich eine „Realoption“ dar: Käufer*innen eines Grundstücks reservieren sich eine Bau- möglichkeit, die sie künftig nutzen können, aber nicht müssen. Sie können auch einfach auf günstige Gelegenheiten warten. Der Obwohl Grundstückseigentümer*innen die Er- träge und Bodenzuwächse privat vereinnahmen können, findet die Inwertsetzung größtenteils durch die Allgemeinheit statt – die Infrastruktur wird vor allem über Steuermittel finanziert. 30 Grundstückswert bildet daher nicht nur künftige Ertragserwar- tungen, sondern auch den ‚Wert des Warten Könnens‘ ab. Letz- terer ist eine spekulative Preiskomponente, die bei absehbaren zukünftigen Bedarfen sehr hoch sein kann. Wollen Investor*innen als Reaktion auf sich abzeichnende Bedarfe hingegen sofort bau- en, ist die Möglichkeit des „Warten Könnens“ für sie wertlos. Den- noch müssen sie hierfür bezahlen. Damit sich das Projekt dann noch rechnet, muss stärker verdichtet werden, die Kosten des Bauens gesenkt und/oder die geforderten Mieten entsprechend erhöht werden. Der Wert des „Warten Könnens“ kann sogar ein richtiges Eigenleben entwickeln – im Extremfall entkoppelt sich der Bodenwert von den erzielbaren Grundstückserträgen. Die Be- bauung wird dann unmöglich, es bleibt nur noch der Verkauf an spekulativ motivierte Akteure. Jüngere prominente Beispiele für solche Spekulationskarusselle sind der Eutritzsche Freiladebahn- hof in Leipzig und das Holsten-Areal in Hamburg. Privates Bodeneigentum kann also einerseits zu Überver- dichtung führen, andererseits auch zu einer Unternutzung, trotz vorhandenem Bedarf. In beiden Fällen handelt es sich um Markt- versagen. Kurz: Privates Bodeneigentum ist weder ökologisch noch effizient und schon gar nicht sozial. Es bedarf daher eines Paradigmenwechsels wie auch eines kulturellen Wandels: Boden muss als Gemeingut verstanden werden. Zum Weiterlesen: Difu / vhw (Hrgs.) (2017): Bodenpolitische Agenda 2020–2030. Warum wir für eine nachhaltige und sozial gerechte Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik eine andere Bodenpolitik brauchen. Berlin. Prof. Dr. Dirk Löhr ist Wirtschaftswissenschaftler und Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik an der Hochschule Trier (Umwelt-Campus Birkenfeld). Er forscht zu Fragen der Bodenpolitik, der Eigentumsökonomik und steuerlichen Fragen. Unter anderem ist er Mitglied der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landes Rheinland-Pfalz. https://repository.difu.de/items/65b51a41-c69b-4adb-92c8-1a5a07b9d41a https://repository.difu.de/items/65b51a41-c69b-4adb-92c8-1a5a07b9d41a https://repository.difu.de/items/65b51a41-c69b-4adb-92c8-1a5a07b9d41a 31 Flächendruck und kommunale Herausforderungen Henning Brüggemann Das Selbstverständnis der kommunalen Selbstverwaltung war über Jahrzehnte hinweg und ist es immer noch, Erwartungs- haltungen der Menschen und Institutionen vor Ort durch wach- senden Naturverbrauch zu erfüllen. Das zeigt sich vor allem in der Wohnflächenentwicklung, der Entwicklung im KFZ-Bestand oder auch in der Entwicklung der Verkaufsfläche im Einzelhandel. In Flensburg ist die Siedlungs- und Verkehrsfläche zwischen 1945 und 2023 um 330 Prozent angestiegen, während die Bevölke- rungsentwicklung in diesem Zeitraum nahezu konstant blieb. In Flensburg ist die Siedlungs- und Verkehrs- fläche zwischen 1945 und 2023 um 330 Prozent angestiegen, während die Bevölkerungsentwick- lung in diesem Zeitraum nahezu konstant blieb. Diese Entwicklung zahlt sich finanzwirtschaftlich aus. Die Gemeindefinanzierungsregularien belohnen sowohl das Wachs- tum an Einwohner*innen und Gewerbebetrieben als auch die kommerzielle Nutzung von Grund und Boden in Form von Ein- Siedlungsentwicklung (orange) und Bevölkerung (türkis) in Flensburg 1945–2045 32 Kommunen geraten so in einen Teufelskreis aus Wachs- tumsdrang und zunehmender Flächenversiegelung. Konkret nahm in Flensburg die versiegelte Fläche von 1945 bis 1960 um 97,2 Prozent zu, bis 1990 erneut um 71,1 Prozent. Auch der ak- tuelle Entwurf des Flächennutzungsplanes der Stadt Flensburg stellt weitere mögliche Flächen zur Versieglung dar. Allerdings – nicht zuletzt aufgrund von Flächenknappheit – handelt es ich um nur noch maximal 48 Hektar bis 2045. Dies entspricht einer Zunahme um 2,1 Prozent gegenüber 2023. Immer deutlicher wird, dass diese Art der Gemeindefinan- zierung an ihre Grenzen gerät. Fläche ist endlich und steht im bis- nahmen durch Grundstücksverkäufe und die Grundsteuer. Dieser Mechanismus kurbelt jedoch den Flächenverbrauch an, da Kom- munen infolgedessen um solvente Einwohner*innen und Gewer- bebetriebe konkurrieren müssen. Die Bewahrung von Freiflächen und die Revitalisierung von Brachflächen zahlt sich in dieser Fi- nanzlogik hingegen nicht aus. Die Grafik zeigt die Siedlungsentwicklung Flensburgs in den Jahren von 1945 bis 2045 (Prognose). Nach dem Zweiten Weltkrieg hat sich die Siedlungs- und Verkehrsfläche mehr als verdreifacht. Die Zahl der Einwohner*innen ist dagegen annähernd konstant geblieben. Die weißen Flächen stehen für Verkehrs-, Wasser- und Grünflächen. bis 1945 bis 1960 bis 1990 bis 2023 bis 2045 (nach FNP) 33 Zum Weiterlesen: Stadt Flensburg (2021): Wachstumstreiber und Suffizienzhindernisse auf kommu- naler Ebene – eine Untersuchung unter besonderer Berücksichtigung rechtlicher Aspekte. Flensburg: Stadt Flensburg. her praktizierten Ausmaß nicht mehr zur Verfügung. Die Flächen- nutzung, unabhängig von der Art, wird somit erheblich teurer werden und Fragen der Flächenneuordnung konfliktreicher. Kurz: Der Flächendruck steigt. Für das kommunale Finanzierungsmodell, welches auf Wachstum und Flächenversiegelung beruht, ergeben sich daraus einnahmeseitig erhebliche Herausforderungen, mit dem Risiko künftiger Haushaltsprobleme und der finanziellen Einschränkung der kommunalen Selbstverwaltung. Potenziert wird dieses Prob- lem durch die Verteuerung der Flächennutzung. Vor dem Hintergrund bedarf es eines Umdenkens der bis- herigen kommunalen Finanzlogik und Stadtentwicklungspraxis, bei dem die Öffentliche Hand an Bedeutung gewinnt. Auf dem Liegenschaft- und Immobilienmarkt muss die Kommune eine exponiertere Rolle herausbilden. Dies impliziert auch haushalts- politische Schwerpunktsetzungen im Bereich aktiver Boden- politik. In der Konsequenz bedarf es zukünftig bewusster Ent- scheidungen sowohl bei der Flächennutzung wie auch – vor dem Hintergrund beschränkter finanzieller Möglichkeiten – bei der Haushaltsplanung. Der Flächendruck steigt. Henning Brüggemann ist seit 2007 Bürgermeister und Kämmerer der Stadt Flensburg. https://www.flensburg.de/PDF/Wachstumstreiber_und_Suffizienzhindernisse_auf_kommunaler_Ebene.PDF?ObjSvrID=2306&ObjID=12788&ObjLa=1&Ext=PDF&WTR=1&_ts=1632400285 https://www.flensburg.de/PDF/Wachstumstreiber_und_Suffizienzhindernisse_auf_kommunaler_Ebene.PDF?ObjSvrID=2306&ObjID=12788&ObjLa=1&Ext=PDF&WTR=1&_ts=1632400285 https://www.flensburg.de/PDF/Wachstumstreiber_und_Suffizienzhindernisse_auf_kommunaler_Ebene.PDF?ObjSvrID=2306&ObjID=12788&ObjLa=1&Ext=PDF&WTR=1&_ts=1632400285 34 Genug Fläche. Das Erbbaurecht als Instrument nachhaltiger Stadtentwicklung David J. Petersen Das Erbbaurecht bietet eine ökonomisch interessante Alternative zum Grundstücksver- kauf – sowohl für Grundstückbesitzende als auch für Hauseigentümer*innen. Für die Kommunen eröffnet es darüber hinaus ein vielversprechendes Vergabe- und Steuerungsinstrument, mit dem sich der Zugriff auf Flächen langfristig gesichert und eine nachhaltige Stadtentwicklung unterstützt werden kann. Grundlagen: Die Anwendung des Erbbaurechts durch Kommunen Das Grundprinzip des Erbbaurechts beruht auf einer Trennung des Eigentums am Boden vom Gebäude für einen festgelegten Zeitraum. Bei Wohnnutzung werden in der Regel durchschnittlich 90 Jahre angesetzt, bei gewerblicher Nutzung ist die Vertragslaufzeit meist deutlich kürzer. Im kommunalen Anwendungsfall verbleibt das Grundstück im Eigentum der Stadt/Gemeinde (Erbbaurechtsgebende). Sie schließt mit einem privat- rechtlichen Akteur (Erbbaurechtsnehmende) einen Erbbaurechtsvertrag und räumt diesem ein Nutzungsrecht zum Betrieb eines Bauwerks auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein. Dies ist häufig mit der Errich- tung eines Gebäudes verbunden. Als Entgelt für diese Nutzung wird in der Regel ein Erbbauzins vereinbart. Bei Beendigung des Vertragsverhältnisses Das Erbbaurecht trennt das Eigentum am Grundstück vom Bauwerk. In der kommunalen Anwendung eröffnet es den Städten wichtige Steuerungs- und Gestaltungsmöglichkeiten. 35 wird der Wert des Bauwerks ermittelt und muss von der Kommune abgelöst werden. Das Erbbaurecht ist ein eigentumsgleiches Recht und wird daher im Grundbuch des Grundstückseigentümers an erster Rangstelle eingetra- gen. Zusätzlich wird ein Erbbaugrundbuch angelegt. Grundsätzlich können Erbbaurechte während der Laufzeit vom Erbbaurechtsnehmenden weiter- verkauft, verschenkt, aufgeteilt, belastet oder vererbt werden. Einschrän- kungen und Abweichungen hiervon sowie besondere Bestimmungen und Vereinbarungen können vertraglich vereinbart werden. Ebenso ist es mög- lich, bestimmte Ziele hinsichtlich der Art der Nutzung, der Ausrichtung der Bewirtschaftung oder der Bebauung festzulegen. Darüber hinaus kann die Kommune mit dem Erbbaurecht auch soziale und ökologische Gestaltungs- ziele verfolgen. Im Zusammenspiel mit einer vorgeschalteten Konzeptver- gabe können beispielsweise strukturelle Effekte des Wohnungsmarktes di- rekt adressiert werden. Wohnungsbezogen kann zum Beispiel ein Angebot an kleineren und preisgünstigen Wohnungen vereinbart werden. Rechtlich wäre es auch möglich, preisgünstige und bezahlbare Mieten vertraglich festzuschreiben und sogar für die gesamte Vertragslaufzeit zu sichern. Dies eröffnet einen entscheidenden Vorteil, da die Sozialbindung im Rah- men der derzeitigen sozialen Wohnraumförderung – je nach Bundesland und Förderung – nach 10 bis 40 Jahren ausläuft. Das Erbbaurecht könnte damit auch einen Ausweg aus dem Dilemma bieten, das derzeit in vielen Städten zu beobachten ist: Die Kommunen sind gezwungen immer wieder neue Sozialbindungen mit privaten Akteuren zu vereinbaren. In der Praxis bedeutet dies in der Regel den Neubau von Sozialwohnungen und ist mit erheblichen Kosten für die öffentliche Hand verbunden. Dieses Vorgehen ist nicht nur ökologisch, sondern auch sozialpolitisch fragwürdig, da trotz des hohen Bedarfs viel zu wenig Sozialwohnungen und kaum bezahlbarer Wohn- raum geschaffen wird. Darüber hinaus ist eine Einflussnahme auf der Ebene der Haushalte denkbar, indem die Kommune soziale Innovationen wie gemeinschaftliches Wohnen und Sharing-Konzepte aktiv fördert und dafür sorgt, dass inner- halb planetarer Grenzen bedarfsgerecht gebaut wird. Ein Erbbaurechtsvertrag räumt ein Nutzungsrecht zum Betrieb eines Bauwerks auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein. Rechtlich wäre es möglich, preisgünstige und bezahl- bare Mieten vertraglich festzuschreiben und sogar über die gesamte Vertragslaufzeit abzusichern. 36 Die Tabelle soll verdeutlichen, dass mit dem Erbbaurecht viele Mög- lichkeiten und teilweise auch unterschiedliche Erwartungen verbunden sind. Zwei Anmerkungen sind in diesem Zusammenhang besonders wichtig: Zum einen hängt vieles von der jeweiligen Ausgangssituation einer Kommu- ne sowie der konkreten Ausrichtung und Einbettung in weitere Maßnahmen ab. So können beispielsweise Effekte wie die Dämpfung der Bodenpreise nur dann erzielt werden, wenn gleichzeitig eine nennenswerte kommunale In der Debatte um das Erbbaurecht werden verschiedene Vor- und Nachteile diskutiert. Die Tabelle listet wichtige Aspekte auf, um Potenziale und Herausforderungen aufzuzeigen. Nutzen für Kommunen Herausforderungen Nutzen für private Investor*innen Li eg en sc ha ft s- m an ag em en t Steuerungselement sichert langfristigen Flächenzugriff Schafft wichtige Vorausset- zungen für eine nachhaltige Stadtentwicklung Aufbau nötiger Expertise, Personal und Verwaltungs- strukturen Faire Behandlung, Kommunika- tion auf Augenhöhe Transparente Verfahren, Ver- träge und Anforderungen Belastbares, veräußerliches und vererbbares Nutzungs- recht Fi na nz ie ru ng / St ad tr en di te Nachhaltige Bodenpolitik statt limitiertem Verkauf von Grund- stücken Bodenwertsteigerung verbleibt bei Kommune Langfristige, planbare Erbbau- zinsen und/oder Stadtrendite-Ansätze wie Quartiersfonds, Initalkapital, Staffelung des Erbbauzinses für gemeinwohlorientierte Projekte o.ä. Bietet keine kurzfristigen Ein- nahmen; Ausnahme: kapitali- sierter Erbbauzins (birgt jedoch Spekulationsgefahr) Je nach Zinspolitik unter- schiedliche Auswirkungen auf den Gemeindehaushalt Derzeit (noch) erschwerte Be- leihungsakzeptanz bei Banken Planungs- und Finanzierungs- risiken Liquiditätsvorteil Geringere Investitions- und Finanzierungskosten vor- teilhaft v.a. für eigenkapital- schwache Akteure und bei hohen Bodenpreisen Bo de n in ö ff en t- lic he r H an d Erhalt des Bodens als Gemeingut Dämpfung der Bodenpreise Begrenzung der Boden- spekulation Finanzielle Rückstellungen für die Ablösung bei Vertragsende oder für Entschädigungszah- lungen bei Heimfall Volleigentum ist gegenwärtig oftmals lukrativer, allein durch Möglichkeit der Bodenwert- abschöpfung Unterstützung der Vermögensbildung Immobilien bleiben erschwinglich Ve rp fl ic ht un g gg ü Al lg em ei nw oh l Vereinbarung von Nutzungen und baulichen Maßnahmen Sicherung von Gemeinwohl- und Nachhaltigkeitszielen Hohes Konfliktpotential bei Vertragsdetails und bei Er- höhung des Erbbauzinses Öffentliche Diskussion über zumutbare Regulation und Ein- griffe in das Privateigentum Flexible Vertragsgestaltung Angemessene Erfüllung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums 37 Bodenvorratspolitik betrieben wird. Einzelne Instrumente wie das Erbbaurecht und die Konzeptvergabe mögen in der aktuellen Diskussion besonders sichtbar sein, in der Praxis bedarf es jedoch immer auch einer sinnvollen Verknüpfung mit stadtentwicklungspolitischen Maßnahmen und weiteren bodenpolitischen Instrumenten (siehe Bausteine Ativer Bodenpolitik S.41). Zum anderen fehlt es in Deutschland bislang an einer konsequenten kommunalen Praxis, die sol- che Verknüpfungen herstellt und gleichzeitig auf Nachhaltigkeit ausgerichtet ist. Dies betrifft sowohl die Bodenpolitik im Allgemeinen als auch die Erbbau- rechtspraxis im Besonderen. Hier liegen derzeit noch große Potenziale brach. Kommunale Ansätze in der Praxis — zum Status Quo Die Anwendung des Erbbaurechts in deutschen Kommunen ist nach wie vor ein Nischenprodukt, das zudem kaum wesentliche Innovationen erfahren hat. Das moderne Erbbaurecht in Deutschland geht dabei auf eine Verordnung aus dem Jahr 1919 zurück. In der Vergangenheit beschränkten sich Kommunen häufig darauf, alte Erbbaurechtsverträge weiter zu verwalten oder die Grund- stücke zu veräußern. Der zunehmende Flächendruck hat jedoch dazu beige- tragen, dass immer mehr Kommunen dieses Instrument in den letzten zehn Jahren wiederentdeckt haben. Inzwischen liegen auch erste Studien vor, die die Rolle und Anwendung des Erbbaurechts in Deutschland systematischer er- fassen. Nach einer Studie des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung aus dem Jahr 2019 verwalten die Städte Wolfs- burg und Lübeck mit jeweils rund 8.700 Erbbaurechten die mit Abstand meis- ten Erbbaurechte. Dies hat historische Gründe. In Wolfsburg beispielsweise wurde das Erbbaurecht nach dem Zweiten Weltkrieg von den Alliierten als Instrument eingesetzt, um schnell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Es verweist auf verschiedene Entwicklungsstränge in der Anwendung dieses Instrumentes.. In anderen deutschen Städten spielt das Erbbaurecht heute kaum (mehr) eine Rolle. Am ehesten findet es noch Anwendung bei Flächen für Sportanlagen und soziale Einrichtungen. Zum Vergleich: Die Klosterkammer Hannover gilt mit rund 16.700 Erbbaurechten als größte Erbbaurechtsgeberin in Deutschland. Sie wurde 1818 gegründet und ist heute eine Sonderbehörde des Landes Niedersachsen. Entstanden im Zuge von Reformation und Säkula- risation, verwaltet sie ehemals kirchliches Vermögen. Die Erträge werden für In Deutschland fehlt es bislang an einer konsequenten kommunalen Praxis, die Verknüpfungen mit stadtent- wicklungspolitischen Maßnahmen und weiteren boden- politischen Instrumenten herstellt und gleichzeitig auf Nachhaltigkeit ausgerichtet ist. 38 den Erhalt von Klöstern und Stiften sowie für die Denkmalpflege eingesetzt. Hier deutet sich ein weiterer Entwicklungsstrang an, bei dem vor allem auf den Erhalt von Grundvermögen abgezielt wird. Ein solches Modell findet sich auf kommunaler Ebene beispielsweise bei der Stadt Amsterdam, die rund 70% des Bodens besitzt und überwiegend in Erfpacht vergibt (in Definition und Funk- tion dem deutschen Erbbaurecht ähnlich). Bekanntlich führt dies aber nicht unbedingt zu bezahlbaren Mieten. Die Einnahmen werden stattdessen zur Fi- nanzierung der öffentlichen Infrastruktur genutzt und auf diesem Wege an die Bürger*innen zurückverteilt. Eine dritte Ausrichtung lässt sich mit dem politischen Ziel der Wohn- eigentumsförderung beschreiben. Damit soll auch Personen mit geringerem Einkommen und ohne großen Kapitalstock - insbesondere jungen Familien - die Bildung von Wohneigentum ermöglicht werden. Dieser Entwicklungsstrang ist stark vom kulturellen Leitbild des Eigenheims geprägt. So zeigt eine ak- tuelle Umfrage des Forums Baulandmanagement NRW, dass das Erbbaurecht vor allem im Einfamilienhaussegment Anwendung findet (72 Prozent; n = 38 Kommunen), gegenüber einem Anteil von 10 Prozent im Mehrfamilienhausbau und 5 Prozent im gewerblichen Bereich. Auch ein Blick auf die letzten zehn Jahre unterstreicht, dass die wenigen neuen Erbbaurechte für Wohnzwecke vorwiegend im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser ausgegeben wurden. Dennoch ist derzeit eine interessante Dynamik zu beobachten: Immer mehr Kommunen sprechen sich für den verstärkten Einsatz von Erbbau- rechten aus und fassen entsprechende politische Beschlüsse. Städte wie Frankfurt am Main, Leipzig und Hamburg wollen künftig sogar nur noch im Erbbaurecht vergeben. Der Verkauf von Grundstücken soll hier zur Ausnah- me werden. Teilweise werden in Ansätzen auch erste Modelle erprobt, die bezahlbare und preisgünstige Mieten langfristig sichern sollen. Die Motive hierfür sind vielfältig. Ein wesentlicher Grund für den Bedeutungsgewinn ist, dass sich Kommunen vom Einsatz des Erbbaurechts vor allem eine langfris- tige Einflussnahme auf die Nutzung städtebaulicher Schlüsselgrundstücke sowie eine finanzielle Entlastung und Sicherung für soziale Infrastruktur- einrichtungen wie Schulen, Krankenhäuser und Sportanlagen versprechen. Darüber hinaus ist die Aussicht auf langfristige und regelmäßige Einnahmen ein zentrales Motiv wie auch die Dämpfung der Preisentwicklung auf die Bodenmärkte. Die Stärkung von Baugemeinschaften und gemeinwohlorien- tierten Immobilienakteuren und damit eine Einflussnahme auf die Logiken des Wohnungsmarktes ist dagegen für die befragten Kommunen bislang oft deutlich weniger relevant. 39 Erbbaurecht nachhaltig ausrichten Damit wird deutlich, dass das Erbbaurecht in Deutschland bislang vor allem für den Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt wurde und hinter Motiven wie der Dämpfung der Bodenpreise häufig noch das nicht- nachhaltige Wachstumscredo des “Bauen, Bauen, Bauen” steht. Dies ist nicht nur ökologisch problematisch, sondern auch ökonomisch ein verschenktes Potenzial, denn im Segment der Mehrfamilienhäuser könnten mit dem Erb- baurecht ganz andere Vorteile aktiviert werden. Eine Neuausrichtung des Ins- truments ist daher erforderlich. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist, dass der Bedarf neu überdacht wird: Wo wird gebaut? Für wen? Was und wie wird gebaut? Inwieweit könnte dies auch anders realisiert werden? Eine Anwendung im Bestand muss verstärkt und priorisiert werden. Dies könnte auch mit dem strategischen Rückkauf von Flächen und der Rekommunalisierung von Boden verbunden werden. Dabei geht es ausdrücklich nicht um klassische Vermö- gensbildung, sondern um die Fähigkeit einer Kommune, eine nachhaltige Stadt für alle gestalten zu können. Die Kommune sollte sich also vielmehr als aktive Gestalterin der Stadt und Hüterin des Gemeinwohls im Hinblick auf planetari- sche Grenzen und soziale Grundlagen verstehen. Damit verbunden sind durch- aus kontroverse stadtpolitische Debatten, etwa zur Rolle der Immobilienwirt- schaft, zur Frage der Stärkung gemeinwohlorientierter Akteure und Logiken sowie zur Zumutbarkeit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Dies erfordert einen Paradigmenwandel: Boden muss als ein Gemeingut verstanden werden. Auf kommunaler Ebene braucht es ein übergreifendes Bewusstsein für die zentrale Rolle der endlichen Ressource Boden. Auf Bun- des- und Landesebene müssen Voraussetzungen geschaffen werden, die die Kommunen nicht weiter unter Wachstums- und Entwicklungsdruck setzen. Zuweisungen an Kommunen und Fördermittel sollten wachstumsunabhängige Logiken fördern, die Schaffung und Sicherung konkreter Qualitäten sollte im Mittelpunkt stehen. Instrumente wie die Konzeptvergabe zeigen bereits heu- te, was das bedeuten kann. Es braucht aber auch mehr Experimentierräume, in denen neue und innovative Erbbaurechtsmodelle in der Praxis erprobt werden können. Zum Beispiel mit der Einrichtung von Boden- oder Quartiersfonds, in die die Erbbauzinseinnahmen direkt und langfristig fließen. Oder Konzepte wie das ‚Initialkapitalprinzip‘, bei dem die Kommune keine Erbbauzinsen erhebt, solange eine gemeinnützige Ausrichtung des Projektes gegeben ist. Es geht nicht um klassische Vermögensbildung, sondern um die Fähigkeit einer Kommune, eine nachhaltige Stadt für alle gestalten zu können. 40 Die Herausforderungen für Kommunen sind nach wie vor immens, zumal die Wiederentdeckung dieses Instruments vielerorts aus der Not geboren ist. Dies schränkt die Handlungsspielräume zusätzlich ein. Für die Kommunen gilt es daher, ihre tatsächlichen Handlungsspielräume aktiv auszuloten und konti- nuierlich zu erweitern. Unabhängig davon, ob die kommunale Handlungsfähig- keit oder marktgerechte Erbbaurechte im Vordergrund der Diskussion stehen, ist insgesamt eine konsequente Ausrichtung des Erbbaurechts an Gemein- wohl- und Nachhaltigkeitszielen erforderlich. In jedem Fall sind innovative Erbbaurechtsmodelle gefragt. Eine primär monetäre Renditeorientierung steht dem entgegen. Notwendig ist daher auch ein breiteres ökonomisches Verständnis von Rentabilität - genauer: einer Stadtrendite jenseits eines rein finanzbuchhalterischen Verständnisses. Denn eine Stadt mit bezahlbaren Mieten und bedarfsgerechtem Wohnraum muss nicht ständig neu bauen (las- sen) und produziert gleichzeitig weniger Armut und Prekarität. Das Ergebnis könnte nicht nur eine hohe Lebensqualität für das Leben in der Stadt sein, sondern auch weniger Verwaltungsaufwand und weniger Bedarf an Sozial- transfers und Subventionen. Diese könnten im Gegenzug zielgerichteter ein- gesetzt werden. Das Erbbaurecht ist also nicht per se nachhaltig und wirkt auch nicht automatisch im Sinne einer suffizienzorientierten Stadtentwicklung. Es kann aber wichtige Voraussetzungen dafür schaffen. Voraussetzung dafür ist, dass Politik und Stadtverwaltung den Mut und die Kreativität aufbringen, neue Erbbaurechtsmodelle zu erproben und bodenpolitische Entscheidungen mit kommunalen Nachhaltigkeits- und Klimaschutzstrategien verknüpfen. Dazu braucht es aber auch Transparenz und einen aktiven Austausch mit den Bür- ger*innen sowie Forschung, die konkrete Leerstellen und Herausforderungen begleitend untersucht. Aktive Bodenpolitik Unter aktiver Bodenpolitik werden verschiedene Maßnahmen ver- standen, die der Kommune einen langfristigen Zugriff auf Grund und Boden sowie ein effizientes und effektives Flächenmanagement ermöglichen. Dies wird als wichtige Voraussetzung für eine zukunftsfähige Daseinsvorsorge und eine gute öffentliche Infrastruktur und Nahversorgung gesehen. Es soll aber auch der Bodenspekulation und sozialen Verwerfungen auf dem Wohnungs- markt entgegenwirken. Das Erbbaurecht ist dabei nur ein Baustein in einem umfangreichen Instrumentenkasten. Entscheidend ist, dass die Kommune ein Es sind innovative Erbbaurechtsmodelle gefragt, diekonsequent an Gemeinwohl- und Nachhaltigkeits- zielen ausgerichtet sind. 41 modernes Liegenschaftsmanagement betreibt. Dies beginnt beim Monitoring (beispielsweise durch Baulücken-, Leerstands- und Obsoleszenz-Kataster) über die Steuerung durch Vergabe- und Planungsinstrumente bis hin zum strategischen Flächenankauf und der Verwaltung des aufgebauten kommu- nalen Flächenvermögens in Bodenfonds (siehe Abb. Bausteine einer aktiven Bodenpolitik). Vergabe und Nutzung Liegenschafts- management Portfoliomanagement Gerade in den letzten Jahren hat die Bedeutung und Aufmerksamkeit für dieses Thema in den Kommunen deutlich zugenommen. Denn in vielen Städ- ten ist ein zunehmender Flächendruck spürbar, der einerseits durch Flächen- knappheit und andererseits durch Entwicklungsdruck gekennzeichnet ist. Die kommunalen Handlungsspielräume schrumpfen also nicht nur aufgrund ange- spannter Haushaltslagen, sondern auch, weil der Boden als zentrale Ressource der Stadtentwicklung zunehmend erschöpft ist. In einer Kommunalbefragung des Deutschen Instituts für Urbanistik (difu) aus dem Jahr 2020 gaben 71 Pro- zent von rund 300 befragten Kommunen an, dass es ihnen an eigenen Flächen mangle. 16 Prozent sprachen sogar davon, dass sie über keine kommunalen Bausteine einer aktiven Bodenpolitik, Quelle: Adrian et al. 2021. 42 Flächen (mehr) verfügen. Die Gründe hierfür werden zum einen in einem gerin- gen Entwicklungsbedarf in der jüngeren Vergangenheit gesehen, zum anderen wurde der Verkauf von Grundstücken zeitweise als Mittel der kommunalen Haushaltssanierung eingesetzt. Generell wird der Verkauf auch zur Gegen- finanzierung der Entwicklung von Baugebieten favorisiert. Angesichts der Endlichkeit der Ressource Boden und steigender Bau- und Bodenpreise stößt dieser Ansatz jedoch zunehmend an seine Grenzen. Wenn Kommunen nicht mehr (ausreichend) über eigene Flächen verfügen, führt dies in der Regel zu erheblichen Schwierigkeiten und Konflikten zwischen öffentlichen und priva- ten Interessen. Beispielsweise wenn es darum geht, neue Bedarfe im Rahmen der Daseinsvorsorge zu decken (wie Kinderbetreuung, Feuerwehr) oder stadt- entwicklungspolitische Ziele zu verfolgen (wie Klimaanpassungsmaßnahmen, nachhaltige Mobilität) sowie allgemein sozial-ökologischen Notwendigkeiten gerecht zu werden (wie bezahlbarer Wohnraum bei gleichzeitiger Senkung des Ressourcenverbrauchs). Die Durchsetzung kommunaler und insbesondere ge- meinwohlorientierter Ziele auf Flächen privater Akteure ist in der Regel deut- lich schwieriger, langwieriger und zudem häufig kaum langfristig zu sichern. Nicht selten müssen Kommunen deutlich mehr Geld in die Hand nehmen, um Flächen zu erwerben oder stehen gegenüber privaten Bauverantwortlichen unter Druck, Abstriche bei Nachhaltigkeitsstandards zu machen, um eine Fläche entwickelt zu bekommen. Hinzu kommt, dass die aktuellen Preisstei- gerungen im Bausektor die Finanzierbarkeit von Projekten ohnehin gefährden. Dieses Dilemma zeigt sich derzeit eindrucksvoll auf dem Wohnungsmarkt: In einer Kommunalbefragung des Deutschen Instituts für Urbanistik aus dem Jahr 2020 gaben 71 Prozent von rund 300 befragten Kommunen an, dass es ihnen an eigenen Flächen mangle. 16 Prozent sprachen sogar davon, dass sie über keine kommunalen Flächen (mehr) verfügen. 43 Steigende Preise und mangelnde Flächenverfügbarkeit gefährden nicht nur den Wohnungsneubau, sondern auch bezahlbare Mieten beziehungsweise ma- chen preisgünstige Mieten teils sogar unmöglich. Diese Problematik betrifft nicht nur prosperierende Großstädte, sondern ist allgemein zu beobachten. In der Folge ist der Staat zunehmend gezwungen, die Neubauförderung zu erhö- hen und notwendigerweise auch Sozialtransfers auszuweiten und die Ausga- ben dafür zu erhöhen, um zumindest die schlimmsten sozialen Verwerfungen abzufedern. Gleichzeitig zeigt sich schon jetzt, dass all diese Bemühungen eher einem Tropfen auf den heißen Stein gleichen. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass das Bewusstsein für eine aktive Bodenpolitik in den Kommunen gestiegen ist. 69 Prozent der antwortenden Kommunen verstehen kommunale Liegenschaftspolitik ex- plizit als Instrument der Stadtentwicklung. Insbesondere in den letzten zehn Jahren ist ein verstärktes Engagement festzustellen, wobei die Ausrichtung und Schwerpunktsetzung unterschiedlich ausfällt. Entscheidend ist aber auch hier, ob es gelingt, die zentralen Ziele zu verändern. Statt der bloßen Mobili- sierung von Bauland und der Steigerung der Neubautätigkeit sollte die Sorge um den Bestand in den Fokus rücken. Das heißt, Bestandspotenziale in der Stadt frühzeitig zu erfassen und diese aktiviert und ertüchtigt zu bekommen. Erst dann eröffnet eine aktive Bodenpolitik auch tatsächlich sozial-ökologisch tragfähige Lösungsansätze. Zum Weiterlesen: Einen guten Überblick bietet die Broschüre “Aktive Bodenpolitik - Fundament der Stadtentwicklung” des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) von Adrian et al. (2021): Darüber hinaus finden sich in den Forderungen 2.0 des Netzwerks Immovielien zahlreiche Vorschläge für eine Stadtentwicklung, die die Bedingungen für eine gemeinwohlorientier- te Immobilienwirtschaft verbessert. Handreichungen (Auswahl): Bernhard Faller et al. (2022): Der Einsatz des Erbbaurechts aus kommunaler Perspektive (Arbeitshilfe). Forum Baulandmanagement NRW. Dortmund. Daniela Brahm / Les Schliesser (2014): Wie funktioniert das Erbbaurecht. “Die Trennung von Gebäude und Boden” oder “Eigentum auf Zeit”. Berlin: ExRotaprint. Studien (Auswahl): Barthauer et al. (2020): Erbbaurechte im Wohnungsmarkt. Die Perspektive der Erbbau- rechtsgeber und die der Investoren. Deutscher Erbbaurechtsverband. Berlin. Deutscher Verband (2019): Erbbaurechte – ein Beitrag zur Bereitstellung von Wohnbauland für den bezahlbaren Wohnungsbau? Ergebnis- dokumentation zum ExWoSt-Projekt Fachdialog Erbbaurecht. Berlin : BMI / BBSR. David J. Petersen ist Sozioökonom und derzeit wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Abteilung für Plurale Ökonomik der Europa-Universität Flensburg. Im Rahmen des Pro- jekts EHSS II forschte er am Norbert Elias Center zu suffizienzorientierter Stadtentwick- lung und den Implikationen einer nachhaltigen Bodenpolitik. Bei Economists for Future e.V. engagiert er sich für eine zukunftsfähige Ökonomie. https://difu.de/publikationen/2021/aktive-bodenpolitik-fundament-der-stadtentwicklung https://difu.de/publikationen/2021/aktive-bodenpolitik-fundament-der-stadtentwicklung https://www.netzwerk-immovielien.de/forderungen/ https://www.forum-bauland.nrw/publikationen/arbeitshilfe-erbbaurecht/ https://www.forum-bauland.nrw/publikationen/arbeitshilfe-erbbaurecht/ https://www.forum-bauland.nrw/publikationen/arbeitshilfe-erbbaurecht/ https://www.exrotaprint.de/erbbaurecht/ https://www.exrotaprint.de/erbbaurecht/ https://www.exrotaprint.de/erbbaurecht/ https://www.exrotaprint.de/erbbaurecht/ https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/erbbaurechte-im-wohnungsmarkt https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/erbbaurechte-im-wohnungsmarkt https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/erbbaurechte-im-wohnungsmarkt https://www.deutscher-verband.org/aktivitaeten/projekte/liegenschaftspolitik/erbbaurecht.html https://www.deutscher-verband.org/aktivitaeten/projekte/liegenschaftspolitik/erbbaurecht.html https://www.deutscher-verband.org/aktivitaeten/projekte/liegenschaftspolitik/erbbaurecht.html 44 Wie Erbbaurechte den Weg für Gemeinwohl in Stadtteilen ebnen: Das Initialkapital-Prinzip Lisa Hahn und Mona Gennies Die unabhängige gemeinnütze Montag Stiftung Urbane Räume engagiert sich für sozial ausgewogene, inklusive und chancengerechte Stadtteilentwicklung. Orientiert an der Neuen Leipzig-Charta entwickelt Sie Projekte, die das Zusammen- leben in Quartieren und Nachbarschaften verbessern. Mit dem Initialkapital-Prinzip ermöglicht die Stiftung Investitionen in Immobilien, „deren Rendite das Gemein- wohl ist“. Lisa Hahn und Mona Gennies erläutern, was es damit auf sich hat. Was ist das Initialkapital-Prinzip? Die Montag Stiftung Urbane Räume entwickelt mit Nach- bar*innen, kommunalen Mitarbeiter*innen, zivilgesellschaft- lichen Initiativen, Architekt*innen, Handwerker*innen und Bestandsmieter*innen Grundstücke und Gebäude nach dem Initialkapital-Prinzip: Gemeinnützige Projektgesellschaften vor Ort sanieren mit Eigenkapital der Stiftungsgruppe und Fremdka- pital Immobilien. Leerstehende Räume werden samt ihrer grauen Energie neu genutzt. Die Projekte sind langfristig wirtschaftlich tragfähig: Das Eigenkapital verbleibt im Projekt. Die Einnahmen aus der Vermietung refinanzieren das Fremdkapital und erwirken einen Überschuss für den Stadtteil. Die Projekte knüpfen an be- reits bestehende soziale Strukturen und vorhandenes Engage- ment in der Nachbarschaft an – und öffnen Räume für weitere gemeinsame Aktivitäten. So stehen Geld, Raum und Engagement für das Gemeinwohl zur Verfügung und es eröffnen sich für alle Menschen im Stadtteil bessere Chancen auf gesellschaftliche Teilhabe, Bildung und Lebenszufriedenheit. 45 Wie sehen Beispielprojekte nach dem Initialkapital-Prinzip aus? Eins von sechs Projekten ist die Nachbarschaft Samtwebe- rei in Krefeld. Dort gibt es 27 Büros und 37 Mietwohnungen, die zu einem Drittel gefördert sind, sowie ein Nachbarschaftszimmer und eine große Shedhalle. Letztere nutzen Menschen aus dem Stadtteil zum Beispiel für Märkte, zum Sport machen und ge- meinsames Werken. Überschüsse aus der Vermietung kommen der gemeinnützig vor Ort wirkenden NachbarschaftStiftung Samtweberviertel zugute. Ein anderes Beispiel ist die KoFabrik in Bochum: In einem sanierten Verwaltungsgebäude einer ehemaligen Eisenhütte be- finden sich ein Café, Gewerbeeinheiten und die Quartiershalle. Der gemeinnützige Verein Quartiershalle in der KoFabrik e.V. ko- ordiniert deren Nutzung. Gemeinnützige Projektgesellschaften vor Ort sanieren mit Eigenkapital der Stiftungsgruppe und Fremdkapital Immobilien. Leerstehende Räume werden saniert und samt ihrer grauen Energie neu genutzt. In Krefeld hat die Montag Stiftung 2013 eine alte Samtweberei im Erbbau- recht erworben. Auf der Basis von günstigen Mieten und durch viel Eigeninitiative der Mieter*innen entstand ein lebendiger Ort, der sich beständig weiterentwickelt. Auf die Erhebung des Erb- bauzins wird von der Stadt verzichtet, solange die Urbane Nachbarschaft Samtweberei gemeinnützig arbeitet. © Montag Stiftung Urbane Räume, Foto: Marcel Rotzinger 46 Welche Rolle spielen Erbbaurechte für die Projekte? In den Projekten stellt die jeweilige Eigentümerin ihr Grund- stück per Erbbaurechtsvertrag für gemeinwohlorientierte Zwe- cke zur Verfügung – und verzichtet auf die Erhebung des Erb- bauzinses. Dieser Verzicht ist an die Bedingung geknüpft, dass die Erbbaurechtsnehmerin gemeinnützig ist. Trotz hoher Investiti- onskosten erwirtschaftet die gemeinnützige Projektgesellschaft durch diesen Verzicht das Eigenkapital der Stiftungsgruppe sowie aus der Vermietung Überschüsse für gemeinnützige Projekte in der direkten Nachbarschaft. Welche Rolle haben die Kommunen? Die Projekte nach dem Initialkapital-Prinzip beleben die Stadtteile und schaffen neue Chancen auf Teilhabe für die Stadt- teilbewohner*innen. Dies kann nur gemeinsam mit den Kommu- nen gelingen. Kommunen können – wie es in der Nachbarschaft Samtweberei und der KoFabrik der Fall ist Grundstücke im Erb- baurecht zur Verfügung stellen und damit den Weg für Gemein- wohl in den Stadtteilen ebnen. Sie begleiten die Projekte zudem Der Ausbau der ehemaligen „Eisenhütte“ zur KoFabrik und die Gestaltung der umliegenden Grünflä- chen soll dem ganzen Quartier dienen. © Montag Stiftung Urbane Räume, Foto: Simon Veith 47 Zum Weiterlesen: Montag Stiftung Urbane Räume: Chancengerechte Stadtteilentwicklung.Bonn. von der frühesten Entwicklungsphase an, zum Beispiel durch: Lisa Hahn studierte Stadtgeographie in Frankfurt am Main und ist seit Mai 2021 Refe- rentin für Gemeinwohl bei der Montag Stiftung Urbane Räume. Davor war sie in der kom- munalen Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik in Frankfurt am Main tätig. Mona Gennies ist Bauassessorin und studierte Stadt- und Regionalplanung in Kassel, Lissabon und Berlin. Sie ist seit Januar 2023 als Referentin für Gemeinwohl im Team der Montag Stiftung Urbane Räume tätig. https://www.montag-stiftungen.de/handlungsfelder/chancengerechte-stadtteilentwicklung 48 „It’s the land, stupid!“ Zur Relevanz der Bodenfrage für nachhaltige Stadtentwicklung Hilmar von Lojewski In vielen Städten haben sich die Immobilienpreise innerhalb von weni- gen Jahren in einigen Stadtlagen vervielfacht. Der Anteil der Grundstücks- kosten an den Herstellungskosten einer Wohnung überschreitet in attrak- tiven Lagen bereits die 50 Prozent-Grenze. Zudem ist bei Investitionen über 10 Millionen Euro zu beobachten, dass das eingesetzte Kapital inzwischen zur Hälfte aus dem Ausland stammt. Hiermit geht eine Veränderung der Akteursstruktur einher: Tendenziell weg von der lokalen und bekannten Eigentümerin oder den lokal, regional oder national tätigen Bauwilligen und Investoren als langfristig orientierte institutionelle Anleger hin zu anony- men internationalen Kapitalgesellschaften wie Fonds und Anlegerkonsor- tien ohne lokale Bezüge. Die Wertschöpfung resultiert häufig nicht mehr aus der baulichen Nutzung der Immobilie, sondern aus dem Handel mit der Immobilie. Bodenmärkte erschweren integrierte Stadt- und Quartiersentwicklung Für Städte hat diese Entwicklung gravierende strukturelle Auswir- kungen. Denn der ihnen im Rahmen der kommunalen Selbstverwaltung ob- liegende Auftrag, in der Bauleitplanung für eine am Wohl der Allgemeinheit ausgerichtete nachhaltige und sozial gerechte Bodennutzung Sorge zu tra- gen (§ 1 Abs. 5 BauGB), lässt sich unter den Bedingungen eines so gearteten Immobilienmarktes nicht mehr angemessen umsetzen. Die soziale Balance vieler Städte droht durch explodierende Mieten und die damit einhergehen- de Verdrängung von Bevölkerungsgruppen mit niedrigem, in einigen Städten sogar auch schon mit mittlerem Einkommen, aus dem Gleichgewicht zu ge- raten. Die Verdrängung bestimmter Bevölkerungs- und Einkommensgrup- pen aus den Kernstädten lässt große soziale und städtebauliche Probleme erwarten. Die Erfahrungen aus den im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus realisierten Großsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre in Deutschland zeigen, dass eine räumliche Ballung von Bevölkerungsgruppen vermieden werden sollte. Die Stabilisierung benachteiligter Quartiere, die mit der Städtebauförderung und insbesondere mit dem Bund-Länder-Programm 49 „Soziale Stadt“ über lange Jahre mit großem Mitteleinsatz erreicht werden konnte, wird durch die oben beschriebenen Entwicklungen des Immobilien- marktes wieder gefährdet. Neben sozialen Effekten drohen auch weitreichende Folgen für die ökologisch und ökonomisch nachhaltige Entwicklung der Städte. Investo- rinnen und Anleger, bei denen nicht die Nutzung ihrer Immobilien, sondern die möglichst gewinnbringende Weiterveräußerung oder die Bestandshal- tung in Erwartung weiterer Wertsteigerungen im Vordergrund steht, sind kaum bereit, die Erfordernisse des Klimaschutzes und der Klimaanpassung oder andere öffentliche Belange zu berücksichtigen. In die Qualität des Wohnumfeldes wird nur investiert, wenn sich dies entsprechend auf den Vermarktungspreis auswirkt. Spekulativer Bodenhandel treibt die Boden- preise zudem in die Höhe und erschwert insbesondere den Städten den An- kauf von Grundstücken. In zahlreichen Städten ist daher ein Grunderwerb durch die Kom- mune nahezu unmöglich geworden. Viele Eigentümer*innen gehen bislang von weiter steigenden Preisen aus und horten ihre Grundstücke. Sobald nur absehbar eine Bebauung möglich sein könnte, wird die Kommune nicht als erste Ansprechpartnerin gesehen, weil private Bauträger höhere Prei- se zahlen. So geraten viele Bauflächen, die die Städte für die Realisierung von Wohnbauland, zur Steigerung der Qualität des öffentlichen Raums oder für die soziale und technische Infrastruktur benötigen, in den im- mobilienwirtschaftlichen Verwertungslauf. Dies bedeutet am Ende der Verwertungskette überproportionale Preissteigerungen, die den Einstieg von Endnutzer*innen als Mietende oder Eigentümer*innen deutlich auf solvente Bevölkerungsschichten beschränkt, die ein entsprechend hohes Einkommen und Kapitalkraft aufweisen. Kommunale Handlungsfähigkeit in der Bodenpolitik wieder herstellen Entscheidend für die Handlungsfähigkeit der Kommunen ist die Bo- denpolitik. Die Steuerungsfähigkeit der Kommunen ist über ihre Rolle als Grundeigentümer wesentlich höher als allein mit planungsrechtlichen Ins- Spekulativer Bodenhandel treibt die Boden- preise in die Höhe und erschwert den Städten den Ankauf von Grundstücken. Die soziale Balance vieler Städte droht aus dem Gleichgewicht zu geraten. 50 trumenten. Deshalb ist dem kommunalen Zwischenerwerb und der strate- gischen Bodenbevorratung eine zentrale Rolle im Prozess hin zu einer stär- keren Gemeinwohlorientierung der Bodenpolitik einzuräumen: Kommunen müssen hierzu künftig rechtlich und finanziell in die Lage versetzt werden, die für eine nachhaltige Stadtentwicklung benötigten Grundstücke zu er- werben. Neben der Erweiterung des bauplanungsrechtlichen Instrumenta- riums müssen auch landesrechtlich bestehende haushaltsrechtliche Regu- larien – insbesondere für Kommunen mit Haushaltssicherungskonzepten – angepasst werden. Mindestens ebenso große Bedeutung hat die konsequente und ziel- orientierte Anwendung von zum Teil schon lange zur Verfügung stehenden Instrumenten (beispielsweise Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen). Diese müssen in der Öffentlichkeit neu kommuniziert werden, um dem den Instrumenten oft zu Unrecht anhaftenden negativen Image entgegenzu- wirken. Erforderlich ist auch eine stärkere Gewichtung der Baulandmobili- sierung bei Zielkonflikten mit anderen Politikfeldern. Insbesondere sind eine ressortübergreifende Integration und Flexibilisierung von Förderinstru- menten, Strategien und Politiken erforderlich, um die Bodenmobilisierung zu unterstützen. Hierzu zählen die Verknüpfung der Baulandentwicklung mit Förderprogrammen bei gleichzeitiger Einbindung privater Wohnungs- marktakteure, ebenso der Einsatz eines revolvierenden Bodenfonds oder von Wohnungsbaufördermitteln, um finanzschwache Kommunen bei Er- werb und Entwicklung von geeigneten Grundstücken für den geförderten Wohnungsbau zu unterstützen. Darüber hinaus gilt es, vorhandene Hemmnisse in Bundes- und Lan- desregelungen zu beseitigen, die eine strategische kommunale Bodenpolitik einschränken sowie bestehende Instrumente zu erweitern und nachzu- schärfen. Die Ansätze versuchen, aus dem bestehenden Bodenrecht heraus problemadäquate Lösungen zu finden. Diese versuchen das Zielbild einer sozialgerechten Bodenpolitik zu stärken, ohne den marktwirtschaftlich ba- sierten Ansatz des Entwickelns und Bauens von Wohnungen grundsätzlich in Frage zu stellen. Denn deutlich mehr als 80 Prozent der Wohnungen in Deutschland werden von der freien Wohnungswirtschaft und Einzelbau- herren erstellt. Sie bilden auch in Zukunft das Rückgrat des Wohnungsbaus in Deutschland. Besonders hervorzuheben sind folgende Ansätze: Entscheidend für die Handlungsfähigkeit der Kommunen ist die Bodenpolitik. 51 Gemeindliches Vorkaufsrecht stärken: Das gemeindliche Vorkaufsrecht in §§ 24, 25 BauGB wird noch immer aus „Ausnahmefall“ betrachtet. Es muss zum Regelfall werden und ist generell auf alle Flächen im Gemeindegebiet zu erweitern. Es sollte auch zugunsten Dritter zum Erreichen der wohnungspolitischen Ziele und zum Zweck einer strategischen Bodenvorratspolitik für den Wohnungsbau und dazugehörige Infrastruktur ausgeübt werden können. Das liegt nicht nur im öffentlichen Interesse. Bodenpolitische Handlungsfähigkeit und das häufig wieder zu ent- deckende Auflegen eines kommunalen Bodenportfolios dient auch Bauwilligen und der Immobilienbranche. Denn über die Verfügbarkeit von Bauflächen auch in kommunaler Hand können wohnungs- und städtebaupolitische Ziele zu realistischen Bodenpreisen mit den privaten Vorhabenträger*innen am wirk- samsten erreicht werden. Innenentwicklungsmaßnahmegebiet einführen: Die bereits seit 2018 fertig konzipierte Innenentwicklungsmaßnahme muss auf den Weg gebracht werden, um Baulandpotentiale auch von nicht bauwilligen Einzeleigentümer*innen erfolgreich heben zu können. Die für das Baugebot notwendige städtebauliche Erforderlichkeit darf nicht nur für den Einzelfall, sondern muss für alle in dem Satzungsgebiet liegende Grund- stücke festgestellt werden können. Ausnahmetatbestände müssen auf ein Mindestmaß reduziert werden. Das Instrument vermeidet aufwändige Einzel- fallbetrachtungen und -Begründungen, die, gemessen an der Wirkung, zu viel kommunale Personalkapazitäten binden. Effektiver ist eine Gesamtbetrach- tung der un- und untergenutzten Grundstücke in einem Gebiet und eine sum- marische Begründung für das Erfordernis eines Baugebots. Das ermöglicht, die Grundstücke zu aktivieren und nötigenfalls die Kommunen selber in das Eigentum der Flächen zu bringen. 52 Akzeptanz für Satzungen des besonderen Städtebaurechts erhöhen : Satzungen des besonderen Städtebaurechts, insbesondere nach dem Entwicklungs- und Sanierungsrecht wie auch die vorgeschlagene Innenent- wicklungsmaßnahme, werden allgemein als eigentumseinschränkende, ent- eignungsähnliche oder -gleiche Eingriffe verstanden. Bund, Länder und Kom- munen sind weiterhin gefordert, diesem Eindruck entgegenzutreten und zu verdeutlichen, dass die Anwendung dieser Satzungen gleichermaßen unter Aspekten der Wahrung öffentlicher, wie privater Interessen ihre Berechti- gung findet. Zum einen dürfen sie ohnehin nur aus Gründen des öffentlichen Wohls eingesetzt werden. Zum anderen liegen sie auch im privaten Interesse, da ihre Anwendung das Angebot an Bauflächen erhöht und sich auf die Preis- entwicklung auswirkt. Denn die Kommunen werden diese Flächen nicht mehr zum Bestpreisgebot weiterreichen, sondern orientiert an den jeweiligen städ- tebaulichen und wohnungspolitischen Zielsetzungen preisreduziert. Zum Weiterlesen: Deutscher Städtetag (2021): Nachhaltiges und suffizientes Bauen in den Städten. Handreichung. Berlin/Köln. Deutscher Städtetag (2017): Neuausrichtung der Wohnungs- und Baulandpolitik. Positionspapier. Berlin/Köln. Hilmar von Lojewski ist Stadtplaner und seit 2012 Beigeordneter und Leiter des Dezernats Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr des Deutschen Städtetages. Er engagiert sich für die Weiterentwicklung des Bodenrechts und beschäftigt sich mit Nach- haltigkeit und Suffizienz in Stadtplanung, Verkehrs- und Bauwesen. Kommunale Bodenpolitik ist essenziell für das Gelingen einer nach- haltigen Stadt- und Quartiersentwicklung. Der Zugriff auf Boden und das Zusammenspiel von Bodenpolitik, Entwickeln, Planen und Genehmigen be- stimmt die Daseinsvorsorge in Kommunen und die Lebensqualität für alle Bewohnerinnen und Bewohner. https://www.staedtetag.de/publikationen/weitere-publikationen/2021/handreichung-nachhaltiges-und-suffizientes-bauen https://www.staedtetag.de/publikationen/weitere-publikationen/2021/handreichung-nachhaltiges-und-suffizientes-bauen https://www.staedtetag.de/files/dst/docs/Publikationen/Positionspapiere/Archiv/wohnungs-und-baulandpolitik-positionspapier-2017.pdf https://www.staedtetag.de/files/dst/docs/Publikationen/Positionspapiere/Archiv/wohnungs-und-baulandpolitik-positionspapier-2017.pdf 53 Konzeptvergabe: Erweiterte Handlungsspielräume für Kommunen Johanna Carstensen Seit dem Ende des Zweiten Weltkrieges haben in Deutschland viele Kommunen städtische Grundstücke und Wohnungsbestände zum Höchst- preis verkauft, um ihre unterfinanzierten Haushalte zu stabilisieren. So soll- ten künftige Kosten vermieden werden, die Einnahmen der Verschuldung entgegenwirken und für verschiedene Investitionen eingesetzt werden. In- zwischen wird deutlich, dass Verkäufe zwar kurzfristige positive Effekte auf kommunale Haushalte hatten, vielerorts nun aber nicht mehr ausreichend kommunale Flächen zur Verfügung stehen, um Stadtentwicklung betreiben und dem Auftrag der Daseinsvorsorge nachkommen zu können. Dazu zählt auch der Auftrag der Kommunen, die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen und entsprechende Maßnahmen in der Stadtentwicklung zu verankern. Der konventionelle Weg der Bauleitplanung reicht nicht immer aus, um städte- bauliche, architektonische, nutzungsbezogene und soziale Qualitäten von Bauprojekten zu sichern. Zwar können Kommunen mit Bebauungsplänen städtebauliche Ziele festsetzen. Wenn sich ein Grundstück jedoch nicht im kommunalen Eigentum befindet, ist der Bau von Einrichtungen für die Daseinsvorsorge, aber auch von (bezahlbaren) Wohnungen nur in Zusam- menarbeit mit privaten Grundstückseigentümer*innen möglich. Dies kann zu langwierigen Vertragsverhandlungen führen, es entstehen Konflikte zwischen Gemeinwohl- und Privatinteressen. Gleichzeitig ist der Ankauf von Flächen aufgrund des stetig steigenden Flächendrucks nur zu immer weiter steigenden Preisen möglich und Kommunen müssen hohe Summen für Ankäufe aufbringen. Ein Bestandteil aktiver Bodenpolitik sind Konzept- vergaben. Mit ihnen können Kommunen mehr Einfluss auf die Entwicklung von Liegenschaften nehmen, um stadtentwicklungspolitische Ziele zu er- reichen. 54 Konventionelle Instrumente zur Umsetzung stadtentwicklungspolitischer Ziele Konzeptvergaben können den Handlungsspielraum von Kommunen über konventionelle Instrumente hinaus erweitern. Zu den konventionellen Methoden zählt vor allem die Festsetzung von städtebaulichen Zielen im Rahmen der Bauleitplanung. Die Festlegungsmöglichkeiten für Flächen- nutzungspläne und Bebauungspläne sind abschließend im Baugesetzbuch geregelt und stellen einen eng abgesteckten Handlungsrahmen für Kom- munen dar. Weitere Ziele, wie architektonische oder soziale, können in städ- tebaulichen Verträgen sowie Kaufverträgen verankert werden. Ein weiteres Instrument ist die Ausweisung von Sanierungsgebieten. Bei der Erstellung eines Sanierungskonzeptes haben Kommunen mehr Gestaltungsspielräu- me als bei Bebauungsplänen, da es keinen Festsetzungskatalog gibt. Weil Kommunen gegenwärtig kaum mehr Grundstücke besitzen, sind sie bei allen herkömmlichen Instrumenten auf die Zusammenarbeit mit privaten Träger*innen angewiesen. Dies führt bei unterschiedlichen Vorstellungen von Stadt und Projektentwickler*innen mitunter zu langwierigen Vertrags- verhandlungen, in denen Kommunen versuchen müssen, ihre eigenen Ziele einzubringen. Der Handlungsspielraum von Kommunen, stadtentwick- lungspolitische Ziele umzusetzen, ist also begrenzt. Konzeptvergabeverfahren Hier setzen Konzeptvergaben an. Ziel ist es, den kommunalen Hand- lungsspielraum bei der Umsetzung von Projekten zu erweitern und stadt- entwicklungspolitische Ziele zu erreichen. Bei einer Konzeptvergabe han- delt es sich um ein wettbewerbliches Verfahren der Grundstücksvergabe, bei dem nicht der Bieter, der den höchsten Preis zahlt, den Zuschlag für das Projekt erhält, sondern das beste Konzept. Kommunale Liegenschaften werden veräußert oder durch Einräumung eines Erbbaurechts vergeben. Die Kommune formuliert Anforderungen und ruft zur Einreichung von Be- werbungen auf. Die Projekte werden danach beurteilt, ob sie zur Qualität des zu entwickelnden Grundstücks und der Umgebung beitragen und wel- che Ideen und Ansätze dafür vorgeschlagen werden. Durch den Aufruf, Konzepte einzureichen, kann die Innovationskraft und Kreativität von Pro- jektentwickler*innen gefördert werden und im Rahmen eines kooperativen Planungsprozesses der Stadtentwicklung dienen. Es besteht das Potential, Ziel ist es, den kommunalen Handlungsspielraum bei der Umsetzung von Projekten zu erweitern und stadtentwicklungspolitische Ziele zu erreichen. 55 vielfältige Akteur*innen anzusprechen und zusammenzubringen. In einer Konzeptvergabe können verschiedenste Ziele der Stadtentwicklung ver- ankert werden, dazu zählen Vielfalt, Nutzungsmischung, hochwertige Erd- geschossnutzung, Architektur, Nachhaltigkeit, Freiraumqualität, Beteili- gung, Infrastruktur, soziale Mischung oder die Förderung von Nachbarschaft. Auch die Einbeziehung der Öffentlichkeit und Aktivierung bürgerschaftli- chen Engagements im Quartier kann durch Konzeptvergaben gefördert werden. Insgesamt erhält die Kommune die Möglichkeit, größeren Einfluss auf Art und Maß der Nutzung & Gestaltung zu nehmen, ohne selbst die Rol- le der Bauherrin oder der Investorin einzunehmen. Konzeptvergaben in Deutschland Konzeptverfahren werden von immer mehr Städten in Deutschland angewendet. In den letzten Jahren wurde die Anwendung von Konzeptver- gaben von verschiedensten Expert*innen beleuchtet und empfohlen. Dazu gehört zum Beispiel die Baulandkommission von 2019, die empfiehlt, qua- litativ ausgerichtete Verfahren, insbesondere Konzeptverfahren, stärker als Steuerungsinstrument zu nutzen. Beim Konvent „Immobilien für viele – Gemeinwohl gemeinsam gestalten“ der Montag Stiftung 2016 in Leipzig wurde das Konzeptverfahren ins Forderungsdokument aufgenommen. Die Vorgehensweise, als Kommune Kriterien für die Vergabe städtischer Grund- stücke aufzustellen, ist an sich nicht neu. Die Stadt Heidelberg formulierte beispielsweise bereits 1993 Vergabekriterien für den Verkauf städtischer Grundstücke. Nachdem um die 2000er Jahre die Vergabe zum Höchstpreis dominierte, beschloss der Hamburger Senat 2003, dass beim Verkauf städ- tischer Flächen für den Geschosswohnungsbau ein Anteil von 20 Prozent der Flächen im Konzeptverfahren an Baugemeinschaften vergeben werden soll. Seit 2010 gilt das für alle verkauften städtischen Grundstücke. In- zwischen werden Konzeptvergaben in einer Vielzahl der deutschen Städte angewandt. Im Jahr 2020 führte das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) eine Kommunalbefragung bei allen deutschen Städten über 20.000 Einwoh- ner*innen und Stichproben bei Städten zwischen 10.000 und 20.000 Ein- wohner*innen durch. Die Kommunen wurden gefragt, ob es kommunale Beschlüsse oder anderweitig verankerte Vorgaben zur Vergabe von kom- munalen Grundstücken gäbe. Mit 176 Kommunen gaben 60 Prozent der Be- fragten an, bei der Vergabe städtischer Grundstücke qualitative Vorgaben Umfang und Durchführung der Verfahren unterscheiden sich je nach Stadt stark voneinander. 56 zu machen. Als Art der Vergabe wurden zu 79 Prozent Konzeptvergaben angegeben. In rund 40 Prozent der befragten Städte kommen sie grund- sätzlich zur Anwendung und in den übrigen im Einzelfall. Etwa 35 Prozent gaben an, Vergaben ohne qualitative Vorgaben durchzuführen und etwa 13 Prozent antworteten, dass grundsätzlich zum Höchstpreis vergeben wird. Beim Blick auf die Einwohner*innenzahl gibt es deutliche Abweichungen, die befragten Großstädte geben zu über 91 Prozent an, qualitative Vorgaben zur Vergabe städtischer Grundstücke zu machen, bei den Kernstädten von Ballungsgebieten sind es knapp 95 Prozent. In kleineren Kommunen spielen qualitative Vergabeverfahren hingegen eine untergeordnete Rolle. Durchführung einer Konzeptvergabe Umfang und Durchführung der Verfahren unterscheiden sich je nach Stadt stark voneinander. Einige Kommunen entwickeln eigene Modelle, andere orientieren sich an bereits bestehenden Modellen. Ein Forschungs- projekt des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Zusammenarbeit mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) untersuchte anhand von elf Beispielstädten aus Deutschland, wie Konzeptverfahren auf die Baukultur im Quartier Einfluss nehmen. Aus dem Ergebnis wurden Empfehlungen für die erfolgreiche, auf die Ziele der Kommune ausgerichtete Durchführung von Konzeptvergaben abgegeben, die im folgenden Abschnitt aufgegriffen wurden. Eine Kommunalbefragung aus 2020 ergab: 79 Prozent der Städte nutzen Konzeptvergaben und machen bei der Ver- gabe von Grundstücken qualitative Vorgaben zur Bedingung. In viele Städten wird das bodenpolitische Instrument allerdings nur gelegentlich angewandt. 57 Vorbereitung der Ausschreibung Voraussetzung für die Durchführung eines Konzeptvergabeverfah- rens bei Entwicklungsabsicht einer Kommune ist die Erstellung der Aus- schreibungsunterlagen durch die Kommune. Diese enthalten einerseits In- formationen über das Gebiet, wie die Lage, Informationen zu bestehenden Gebäuden, Naturschutz und weitere rechtliche sowie technische Rahmen- bedingungen. Hinzu kommen eine Festlegung des Preises, die Anforderun- gen an das Konzept, die Bewertungskriterien, die Jury/ das AuswahIgremium und Informationen zum Verfahren. Insgesamt ist es sinnvoll, die Vorgangs- weise der Konzeptvergabe an das Schema eines Architekturwettbewerbs anzulehnen und den Ablauf in den Ausschreibungsunterlagen mit einem Zeitplan und Terminen aufzuführen. Es sollten Informationsveranstaltun- gen angeboten werden, auch Vor-Ort-Begehungen sind empfehlenswert. Zur Klärung von Fragen während des Prozesses kann ein Kolloquium mit dem Auswahlgremium oder eine schriftliche Fragenbeantwortung angebo- ten werden. In den Sitzungen sollte Protokoll geführt und dieses veröffent- licht werden. Besonders die öffentliche Bekanntmachung des Ergebnisses ist für die Transparenz des Verfahrens wichtig, zum Beispiel in Form einer Ausstellung. Konzeptvergaben können vielfältige, innovativere Akteur*innen an- ziehen. Um diese mit der Ausschreibung anzusprechen, benötigt es niedrige Einstiegsschwellen ins Verfahren und aufwandsarme Verfahren, also z.B. die Möglichkeit einer Teilnahme mit geringem finanziellem Aufwand. Eine Aufwandsreduktion für die Einreichenden führt gleichzeitig auch zu gerin- gerem Aufwand für die ausschreibende Stelle. Wenn bestimmte Zielgruppen (etwa Baugemeinschaften, Genossen- schaften, gemeinwohlorientierte Akteure) angesprochen werden sollen, kann ein Teil der Grundstücke für diese Zielgruppen reserviert werden. So müssen diese nicht mit konventionellen und finanziell besser ausgestatte- ten Akteur*innen konkurrieren. Andererseits kann die Innovationskraft der erfahrenen Akteur*innen durch die Konkurrenz neuer Zielgruppen geför- dert werden. Eine regelmäßige Durchführung von Konzeptverfahren mo- tiviert neue und wertvolle Akteur*innen der Stadtentwicklung zu fördern und kann eine neue Kultur qualitätsorientierter Projekte begünstigen. Bei der städtebaulichen Planung der Stadtteile sollten die Anforderungen der Konzeptvergaben können vielfältige, innovativere Akteur*innen anziehen. Um diese mit der Ausschreibung anzusprechen, benötigt es niedrige Einstiegsschwellen ins Verfahren. 58 gewünschten Zielgruppen betrachtet werden, zum Beispiel Grundstücks- größen, die Parzellierung und die genaue Lage. In Tübingen, wo seit den 1990er Jahren Grundstücke in Konzeptvergabe vergeben werden, wird auf Grundlage einer robusten, städtebaulichen Planung die Parzellierung erst nach der Zusage des Konzeptes im Verfahren durchgeführt. Um die Zugänglichkeit des Verfahrens zu erhöhen, sind Transparenz und Kommunikation sowie die Nachvollziehbarkeit der Entscheidungen zentral. Wichtig hierfür sind sorgfältig formulierte Ausschreibungsunter- lagen und gut erläuterte Beurteilungskriterien und eine leicht zugängliche öffentliche Information über das Verfahren und Entscheidungen. Das Anforderungsprofil und die Bewertungskriterien Entscheidend für den Erfolg einer Konzeptvergabe sind die Anfor- derungen, die in den Ausschreibungsunterlagen formuliert werden. Um die Ziele der Stadtentwicklung formulieren zu können, ist ein kommunaler Diskurs notwendig, wie die Stadt insgesamt und das entsprechende Grund- stück im Speziellen entwickelt werden sollen. Konzeptvergaben sollten in umfassendere Prozesse und Programme integriert werden. Aus übergeord- neten Leitlinien und Konzepten wie dem Integriertes Stadtentwicklungs- konzept (ISEK), dem Masterplan Mobilität, dem Klimaanpassungskonzept oder auch aus einem Rahmen/-Masterplan und im Austausch mit entspre- chenden Fachexpert*innen oder Ämtern können Rahmenbedingungen für das zu vergebene Gebiet abgeleitet werden. Auch die Beteiligung der Zivil- gesellschaft in verschiedenen Beteiligungsformaten kann zur Formulierung der Anforderungen beitragen. Die Anforderungen in Konzeptvergaben können verschiedenster Art sein und entscheiden sich je nach Projekt stark in ihrer Komplexität. In der Regel handelt es sich um baukulturelle, wohnungspolitische und nutzungs- Die Vergabe von Liegenschaften im Konzeptvergabeverfahren erfolgt in aufeinanderfolgenden Phasen, die hier schematisch dargestellt sind. 59 bezogene Vorgaben. Es besteht die Möglichkeit, die Vergabe gezielt auf Nachhaltigkeitsaspekte auszurichten und die Entwicklung auf das Gemein- wohl auszurichten. Vor allem dann, wenn es sich um ein größeres Projekt handelt, das einen Mehrwert für das Quartier haben soll, sollte von den Ein- reichenden in Konzeptvergaben eine Auseinandersetzung mit dem Quartier gefordert werden. Dazu zählen Aussagen zum Quartiersbezug über spezi- fische Angebote fürs Quartier bis zu möglichen Kooperationspartner*innen. Die Beurteilungskriterien müssen in der Ausschreibung genannt, klar for- muliert und verständlich erläutert werden, damit die eingereichten Kon- zepte auf diese Anforderungen entsprechend eingehen können. Auch die Art der Bewertung ist zu beschreiben, möglich ist eine qualitativ-verglei- chende oder eine quantitative Bewertung. Viele Kommunen verwenden Be- wertungsmatrizen zur Bewertung der Konzepte. Basierend auf seiner Un- tersuchung empfiehlt das BBSR eine qualitative Bewertung durch ein Gremium, statt einer Bepunktung von quantifizierten Kriterien. So können die Konzepte im Vergleich zueinander statt jedes einzeln für sich bewertet werden. Eine im Voraus festgelegte Matrix könne nicht auf unerwartete, innovative Konzepte eingehen und würde diese benachteiligen. Außerdem führe eine Quantifizierung dazu, dass Einreichende einen zu starken Fokus auf die Erreichung der maximalen Punktezahl legen würden, sodass dann die Matrix nicht als Entscheidungsgrundlage dienen kann. Um ein breites Spektrum an Akteur*innen anzusprechen, sollten der Zugang und die Anforderungen möglichst niedrigschwellig sein, das bezieht sich zum Beispiel auf die Verständlichkeit der Anforderungen des Verfahrens, aber auch die einzureichenden Unterlagen. Hierbei ist darauf zu achten, dass eine Vergleichbarkeit der eingereichten Konzepte möglich bleibt. Wichtigste Grundlage für die Ausschreibungsunterlagen und für die Bewertung der eingereichten Projekte ist der Zusammenhang zwischen Zielen, Beurteilungskriterien, Anforderungen und Jurykompetenzen. Das heißt, dass im Anforderungsprofil formulierte Ziele in den Bewertungskri- terien wiederzufinden sein müssen und die Jury mit Fachleuten besetzt ist, die diese Kriterien beurteilen können. Wichtigste Grundlage für die Ausschreibungsunter- lagen und für die Bewertung der eingereichten Projekte ist der Zusammenhang zwischen Zielen, Beurteilungs- kriterien, Anforderungen und Jurykompetenzen. 60 Festlegung des Preises In den Ausschreibungsunterlagen der Konzeptvergabe werden Aus- sagen zum Preis der Liegenschaft getroffen. Basierend auf den Ergebnissen der Untersuchung des BBSR sollten Konzeptvergaben ausschließlich basie- rend auf qualitativen Kriterien durchgeführt und ein Festpreis eingesetzt werden. Wenn das Preiskriterium unbedingt nötig ist, sollte der Preis in der Bewertung insgesamt ein deutlich geringeres Gewicht als die qualitativen Kriterien zusammengenommen besitzen. Ziel sollte es sein, die angespann- te Lage auf dem Bodenmarkt nicht an die Interessenten weiterzugeben. Es besteht die Möglichkeit, für Akteur*innen, die bestimmte Anforderungen erfüllen, die zum Beispiel bezahlbaren Wohnraum schaffen, den Preis zu senken. Kommunen müssen Grundstücke meist zum Verkehrswert basie- rend auf gutachterlicher Verkehrswertermittlung verkaufen. Besondere Anforderungen an die Konzepte können bei nicht regelhaften Verkäufen preismindernd eingesetzt werden. Im Hinblick auf die Preisgestaltung ist das Modell Erbbaurecht durch die mögliche Festsetzung von Nutzungen im Erbbaurechtsvertrag besonders geeignet. Eine Anhandgabephase nach der Verfahrensentscheidung ist für weniger finanzstarke Akteur*innen sinnvoll. Der Kaufpreis wird fixiert, der Kaufvertrag aber nicht unmittelbar nach der Entscheidung im Verfahren, sondern erst nach dieser Phase abgeschlossen, in der die Finanzierung vorbereitet werden kann. Das Auswahlgremium Das Auswahlgremium sollte breit und fachlich kompetent hinsichtlich der aufgestellten Kriterien aufgestellt sein und aus verwaltungsinternen und externen Mitgliedern bestehen. Dazu zählen politische und andere Entscheidungsträger*innen. Auch die Beteiligung von Vertreterinnen und Vertretern der Bürgerschaft, der Wohnprojekteszene oder der Wohnungs- wirtschaft im Gremium kann, je nach Projekt, inhaltlich sinnvoll sein. Für besonders komplexe Projekte kann zudem eine Vorprüfung der eingereich- ten Konzepte durch entsprechende Fachleute und eine Bereitstellung der Ergebnisse für die Jury sinnvoll sein. In der Sitzung des Auswahlgremiums wird eine persönliche Präsentation der Konzepte empfohlen, da diese die Entscheidungsfindung im Gremium unterstützt. Im Hinblick auf die Preisgestaltung ist das Modell Erb- baurecht durch die mögliche Festsetzung von Nutzun- gen im Erbbaurechtsvertrag besonders geeignet. 61 Qualifizierung und Qualitätssicherung: Fokus Erbbaurechtsverträge Nach der Vergabeentscheidung folgt die schrittweise Qualifizierung des Projektes, dafür können begleitende Gremien oder Prozessbegleitun- gen Unterstützung leisten. Während und nach der Konzeptvergabe ist die Qualitätssicherung der Projekte eine zentrale Herausforderung. Methoden der Qualitätssicherung sind vor allem vertragliche Regelungen. Konzept- vergaben können entweder auf einen Verkauf des Grundstückes hinauslau- fen, oder aber auf eine Vergabe im Erbbaurecht. Besonders in Verknüpfung mit dem Erbbaurecht können Konzeptvergaben ihr Potential zur Sicherung stadtentwicklungspolitischer Ziele entfalten. Wie im Beitrag zum Instru- ment Erbbaurecht beschrieben, bleiben durch Erbbaurechtsverträge die Vertragspartner*innen auch nach Durchführung der Konzeptvergabe anei- nander gebunden. Im Erbbaurechtsvertrag können, anders als im Kaufver- trag, langfristige Vorgaben für die Nutzung gemacht werden. Bausteine und Rahmenbedingungen der Konzeptvergabe 62 Besonders eine Kombination aus Konzeptvergabe und Erbbaurecht kann langfristig die Qualitätssicherung der Projekte aus Sicht der Kommune unterstützen. Die Kommune muss allerdings im Auge behalten, dass auch Kapazitäten benötigt werden, um vereinbarte Qualitäten zu überprüfen. Konzeptvergabe und Ziele nachhaltiger Stadtentwicklung Wie bereits erwähnt, können verschiedenste stadtentwicklungspoli- tische Ziele im Rahmen der Konzeptvergaben verankert werden. Das heißt, hier besteht für Kommunen die Möglichkeit, diverse Ziele der nachhaltigen Stadtentwicklung einzubringen. Im Folgenden sind beispielhaft einige An- forderungen aufgezeigt. Insgesamt bieten Konzeptvergaben das Potential, gezielt gemeinwohlorientierte Konzeptionen anzusprechen, insbesonde- re Investor*innen, die nicht primär einer reinen Profitorientierung folgen, dazu zählen zum Beispiel Baugruppen und Genossenschaften. Gemein- schaftliche Wohnprojekte werden etwa in Hamburg und Tübingen gezielt mit Konzeptvergaben angesprochen, da sie als besonders engagierte und innovationsorientierte Entwicklerinnen angesehen werden, die häufig eine strukturelle Benachteiligung am Grundstücksmarkt erfahren. Insbesonde- re in Tübingen wurden Baugruppen als Partnerinnen gesehen, mit denen höchste nutzungsbezogene und soziale Qualität der neuen Quartiere er- reicht werden. In den letzten Jahren gewannen bezahlbarer Wohnraum zunehmend an Bedeutung. Im Maßnahmenkatalog des „Bündnis bezahlbarer Wohn- raum“ der Bundesregierung wurde 2022 die Konzeptvergabe als Instrument der Kommunen hervorgehoben, um leistbare Wohnungen zu schaffen. Konzeptvergaben können die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum einerseits dadurch unterstützen, dass die Grundstücke durch die Projekt- träger*innen zum Festpreis und nicht zum Höchstpreis erworben werden. Dadurch wird auch vermieden, den Anstieg der Bodenpreise als Kommune selbst zu befeuern. Es können bestimmte Bauherr*innen adressiert und ein Anteil an geförderten Wohnungen und die Einhaltung bestimmter Miethö- hen und Einkommensgrenzen gefordert werden. Weitere Ziele im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung, die durch die Kommune im Rahmen von Konzeptvergaben gefordert werden können, liegen im sozialen Bereich, zum Beispiel die Integration von Gemeinschafts- Auch die Möglichkeit der Vergabe von Bestands- gebäuden ist im Hinblick auf eine nachhaltige Stadtentwicklung hervorzuheben. Konzeptver- gaben funktionieren nicht nur im Neubau (…) 63 einrichtungen und Vorgaben zur Nutzungsmischung, im Bereich des nach- haltigen Städtebaus können flächensparende Bauweise oder reduzierte Wohnungsgrößen Kriterien für die Vergabe sein. Im Hinblick auf die Freiflä- chen können gemeinschaftlich genutzte multifunktionale Freiräume als Retentionsflächen bei Starkregenereignissen, als Flächen für Freizeit und Erholung, aber auch für die Biodiversität gefordert werden, genauso wie Dach- und Fassadenbegrünung. Im Bereich der Mobilität kann vor allem die Erstellung von Mobilitätskonzepten und die Förderung des Umweltverbun- des, also der Ausbau der Infrastruktur für Fußgänger*innen, Fahrradfah- rer*innen und den ÖPNV im Vordergrund stehen. Auch das Verwenden von nachwachsenden, nachhaltigen und recycelten Materialien, die Einhaltung von Energiestandards oder die Versorgung mit regenerativen Energien kann durch die Kommune im Anforderungsprofil festgesetzt werden. Auch die Möglichkeit der Vergabe von Bestandsgebäuden ist im Hin- blick auf eine nachhaltige Stadtentwicklung hervorzuheben. Konzeptver- gaben funktionieren nicht nur im Neubau, Beispiele wie der Blumengroß- markt Berlin oder in kleinem Rahmen das Neue Volkshaus Cotta in Dresden zeigen, dass Konzeptvergaben dazu beitragen können, leerstehende oder untergenutzte Gebäude wieder einer Nutzung zuzuführen, anstatt sie ab- zureißen. Die Stadt Tübingen als Vorbild für Konzeptvergaben Die Stadt Tübingen vergibt Grundstücke seit über 20 Jahren effektiv und niederschwellig in Konzeptvergabe und nimmt damit eine Vorbildfunk- tion für andere Kommunen ein. Viele Kommunen haben bereits Elemente aus dem Tübinger Verfahren übernommen, dazu zählen vor allem die kooperative Entwicklung mit intensiver Bürgerbeteiligung und das Ankernutzerkonzept. Tübingen legt den Fokus auf niedrigschwellige Teilnahmemöglichkeiten und Anforderungen, baugemeinschafts- und laienorientierte Kommunika- tion bei Ausschreibungsunterlagen, Veranstaltungen, Gespräche und eine Begleitung in der Anhandgabephase. Die Verfahren sind auch deshalb so erfolgreich, weil sie von Mitarbeiter*innen der Stadt Tübingen mit fachli- chem Wissen intensiv begleitet werden. Eine interdisziplinäre Bewertungs- kommission legt den Preis, zu dem die Grundstücke vergeben werden, nach verschiedenen Kriterien wie Lage, Ausnutzbarkeit, Verpflichtungen zum Beispiel für Gewerbe oder sozialen Wohnungsbau, fest. Die Auswahl erfolgt nicht anhand eines Punktesystems, sondern qualitativ, im direkten Ver- Insgesamt bieten Konzeptvergaben das Potential, gezielt gemeinwohlorientierte Konzeptionen anzusprechen. 64 gleich zwischen den Einreichungen, durch ein Gremium aus Politik, Verwal- tung und Bürgerschaft. Erst im Rahmen der Jurysitzung erfolgt die Vertei- lung der siegreichen Projekte im Areal sowie die dafür nötige Parzellierung, es findet also keine Bewerbung auf eine bestimmte Parzelle statt. Herausforderungen und Ausblick Das Vorgehen bei Konzeptvergaben unterscheidet sich in den ver- schiedenen Kommunen zum Teil erheblich, es gibt keine Vorgabe oder Defi- nition des Ablaufs von Konzeptvergaben. Gleichzeitig steigen die Anforde- rungen, vor allem aus der Politik. Sie werden häufig als eine Art Allheilmittel bei der Umsetzung verschiedenster stadtentwicklungspolitischer Ziele gesehen, vor allem auch im Hinblick auf die angespannte Wohnungsmarkt- situation. In der Praxis kann es allerdings schwierig sein, alle (politischen) Anforderungen praktikabel auf dem Grundstück zusammenzubringen und in einen zielführenden Kriterienkatalog umzuwandeln. Die Projekte müssen für mögliche Interessent*innen umsetzbar sein, vor allem auch aus wirt- schaftlicher Sicht. Das alleinige Durchführen einer Konzeptvergabe reicht nicht automatisch aus, um ein qualitatives Ergebnis zu erreichen, dafür ist eine sorgfältige Grundlagenarbeit, Planung, Durchführung und Betreuung des Prozesses seitens der Kommune nötig. Der Umstieg von bisherigen Ver- gabeverfahren auf Konzeptvergaben bedeutet für die Verwaltungen eine Anpassung ihrer Strukturen und damit, zumindest bevor neue Routinen etabliert sind, einen erhöhten Personal- und Ressourcenaufwand. Viele Kommunen stehen außerdem vor der Herausforderung, dass sich wenig Fläche im kommunalen Eigentum befindet und darunter wiede- rum häufig wenige Grundstücke, die sich für eine Konzeptvergabe eignen. Die möglichen positiven Effekte von Konzeptvergaben können nur wirken, wenn Kommunen auch ausreichend Grundstücke besitzen, um Konzept- vergaben durchzuführen. Daher ist die Einbettung des Instruments in eine aktive Bodenpolitik notwendig. Gleichzeitig schränken die steigenden Bau- kosten die Bezahlbarkeit und die Flexibilität von Projekten ein, wodurch weniger Raum für Innovation bleibt. Zu hohe Vorgaben und Anforderungen in Ausschreibungen können im Konzeptverfahren zu einem Ausdünnen der Diversität von Konzepten führen. Im Hinblick auf die Finanzierbarkeit von Projekten ist die Nutzung von Förderprogrammen sinnvoll, häufig schrän- ken diese die Freiheiten der Projekte aber wieder ein und erschweren die Zugänglichkeit für unerfahrenere Akteur*innen. Insgesamt zeigen aktuelle Beispiele aber, dass Konzeptvergaben ein zielführendes Instrument im Hinblick auf die Umsetzung der immer weiter steigenden Anforderungen der Stadtentwicklung im Hinblick auf Daseins- vorsorge und sozial-ökologische Ziele darstellen. Durch die Integration in- 65 Zum Weiterlesen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat BMI (2020): Baukultur für das Quartier. Berlin. Städteverband Schleswig-Holstein (Hrsg.) (2023): Kommunale Handlungsmöglichkeiten für zukunftsfähigen und bedarfsgerechten Wohnraum. Handlungsleitfäden. TH Lübeck / Forum Stadt+Land.SH. novativer Akteur*innen ist die Konzeptvergabe besonders geeignet, quali- tätsvolle und auf das Gemeinwohl ausgerichtete Quartiere zu schaffen. Der Wirkungsgrad von Konzeptverfahren könnte zudem vergrößert werden, wenn auch private Grundeigentümer*innen in Kooperation mit der Stadt oder alleine solche Verfahren durchführen würden. Johanna Carstensen ist Stadtplanerin bei der Stadt Flensburg und war in dieser Funktion zwischen den Jahren 2021 und 2023 als Projektmitarbeiterin im Forschungsprojekt „Entwicklungschancen und Hemmnisse suffizienzorientierter Stadtentwicklung“ tätig. https://forumstadtundland.sh/aktivitaeten-des-forums/zukunfts-und-bedarfsgerechter-wohnraum/ https://forumstadtundland.sh/aktivitaeten-des-forums/zukunfts-und-bedarfsgerechter-wohnraum/ 66 Der Flensburger Weg: Flächenkreislaufwirtschaft in zehn Schritten Claudia Takla Zehrfeld Seit Jahrzehnten geht wirtschaftliches Wachstum mit zu- sätzlichem Flächenverbrauch und der Zersiedlung wertvoller Landschaftsräume einher, obwohl der Paragraf 1a des Bauge- setzbuchs festlegt, dass „mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll“. Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, den Flächenverbrauch deutlich zu redu- zieren. Bis 2030 sollen nur 30 Hektar Fläche pro Tag in Anspruch genommen werden, derzeit sind es noch fast doppelt so viel, nämlich 55 Hektar. Bis 2050 soll darüber hinaus entsprechend der Ressourcenstrategie der Europäischen Union und den Klima- zielen der Bundesregierung die sogenannte Netto-Null erreicht sein. Mit anderen Worten: Eine Flächenkreislaufwirtschaft soll gewährleisten, dass nicht mehr Flächen in Anspruch genommen, als durch Entsiegelung aus der Nutzung entlassen werden. Ein sorgsamerer und pfleglicherer Umgang mit Flächen in Kommu- nen erfordert neue Entwicklungsstrategien und neue Routinen in Politik und Verwaltung. Die Stadt Flensburg hat sich mit der Strategie „Flensburg 2030“ die Netto-Null-Versiegelung im Sinne einer Flächenkreislaufwirtschaft als strategisches Ziel gesetzt. Um dieses Ziel zu erreichen, verfolgt die Stadt Flensburg folgende 10 Schritte: 1. Kommunikation Die Flächenkreislaufwirtschaft wird mancherorts miss- trauisch beäugt und als Verhinderung möglicher Entwicklung gesehen. Hier ist Aufklärung durch gute Beispiele erforderlich. Gelungene Nachverdichtungen und positive Effekte auf Lebens- qualität und Gesundheit wie durch Entsiegelung und Begrünung müssen kommuniziert und ihr Nutzen für Klimaschutz und Ge- meinwohl erläutert werden. 67 2. Aktive Bodenpolitik und Flächenmanagement Kommunaler Flächenerwerb und kommunale Flächenent- wicklung erweitern die Handlungs- und Gestaltungsspielräume einer Kommune zur Umsetzung stadtentwicklungspolitischer Ziele, denn bei der Vergabe von Flächen können Vorgaben zur Flä- chennutzung vertraglich vereinbart werden. 3. Flächennutzungs- und Landschaftsplan Untergenutzte Gewerbeflächen sowie überdimensionierte Verkehrsflächen bieten großes Potenzial zur Entsiegelung. Er- gänzend zu Nutzungsoptionen sollten in Flächennutzungsplänen immer auch Entsieglungsmöglichkeiten dargestellt werden. 4. Nachhaltige Mobilität Nachhaltige Mobilitätskonzepte bilden die Grundlage für den Verkehrsentwicklungsplan. Damit einher geht eine Umver- teilung des öffentlichen Raumes zu Gunsten nachhaltiger Mobili- tätsformen. Bei der Umgestaltung von Verkehrsflächen können bisher als Parkräume genutzte Flächen entsiegelt und begrünt werden. Dies trägt auch zu Verbesserung der Luftqualität bei und zählt damit zu Gesundheitsvorsorge. 5. Bebauungspläne In Bebauungsplänen soll künftig grundsätzlich die Mehr- fachnutzung von Freiflächen und auch von Gebäudeteilen, zum Beispiel Erdgeschoss- und Dachgeschossnutzungen, festgesetzt werden, damit möglichst flexibel auf unterschiedliche Ansprüche und veränderte Bedarfe reagiert werden kann. Wenn Bestehen- des variabel genutzt werden kann, wird weniger Neubau benötigt. 6. Nachverdichtungskonzepte Nachverdichtung kann nur behutsam erfolgen. Eine zent- rale Bedingung für Ergänzungen im Bestand ist, dass dadurch ein Mehrwert für das Quartier entsteht und die Freiraumqualität ver- bessert wird. 68 7. Leerstandsmanagement und Bauen im Bestand In Flensburgs Innenstadt gibt es wie vierlerorts Leerstände. Auch in Obergeschossen von Gebäuden finden sich oft ungenutz- te Flächen. Hier liegen Flächenressourcen brach, die es zu aktivie- ren gilt, auch das mindert Neubaubedarfe und trägt zugleich zu Belebung von innerstädtischen Lagen bei. Bauen im Bestand geht vor Abriss und Neubau. 8. Klimaanpassungsmanagement Die Etablierung eines Klimaanpassungsmanagements un- terstützt die Stadt Flensburg dabei, alle Maßnahmen zu koordi- nieren, die zu einer Flächenkreislaufwirtschaft beitragen. 9. Stadt-Umland-Kooperation Eine Flächenkreislaufwirtschaft lässt sich leicht miteinan- der erreichen. Auf der Landesebene müssen die Regionalpläne so ausgestaltet werden, dass die Zielsetzung der Flächenkreis- laufwirtschaft unterstützt wird. Die Aufstellung von Regionalen Flächennutzungsplänen bietet beispielsweise ein wirksames Instrument, um Stadt-Umland-Kooperation zu befördern und die Zersiedlung der Landschaftsräume zu vermeiden. 10. Fördermittel für Experimente Das Ziel ist gesetzt. Der Weg dahin erfordert Kreativität und beispielhaftes Vorgehen. Bund und Länder sollten dies durch die Bereitstellung von entsprechenden Fördermitteln unterstützen. Claudia Takla Zehrfeld ist Stadtplanerin und Leiterin des Fachbereichs Stadtent- wicklung und Klimaschutz der Stadt Flensburg. Sie ist Mitglied der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung (DASL) und der Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung (SRL) e.V. Mit der Strategie „Flensburg 2030“ wurde im Jahr 2023 durch die Ratsversammlung die Netto-Null-Versiegelung im Sinne einer Flächenkreislaufwirtschaft als strategisches Ziel für die Stadt beschlossen. 69 Bedarfsgerecht Wohnen — ein Leben lang Jonas Lage Die Wohnfläche in Deutschland wächst und wächst und mit ihr der Ressour- cen-, Flächen- und Energieverbrauch. 47 Quadratmeter pro Kopf sind es inzwi- schen. Dennoch herrscht vielerorts Wohnungsnot. In der Schweiz begegnet man dem Mangel an Wohnraum nicht mit Neubau, sondern mit Belegungsvorgaben für Wohnungen. Anders als vielfach behauptet, gibt es selbst in Ballungs- gebieten keinen Mangel an Wohnfläche, zumindest rechnerisch. Denn im Durchschnitt ist die Wohnfläche pro Kopf – auch in Städten – in den letzten dreißig Jahren deutlich gestiegen. Ein zentrales Problem ist jedoch, dass Wohnraum nicht bedarfsge- recht verteilt ist. Menschen mit alten Mietverträgen oder Eigen- tumswohnungen bleiben auch nach dem Auszug von Kindern in großen Wohnungen wohnen, da Alternativen fehlen und kleinere Wohnungen aufgrund von Mietpreissteigerungen oftmals teurer sind. Gleichzeitig suchen junge Familien teils verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum und müssen beengt wohnen. Aus öko- logischer Perspektive ist es eine gute Nachricht, dass es keinen weiteren Neubau bedarf, geht dieser doch mit enormen Flächen-, Energie- und Ressourcenverbräuchen einher. Auch Mietpreis- steigerungen lassen sich besser mit Mietenpolitik als mit Neubau bekämpfen. Aus sozial-ökologischer Perspektiv steht im Woh- nungsbereich dementsprechend die Frage im Zentrum: Wie lässt sich Wohnraum im Bestand bedarfsgerecht verteilen? Lokal wie bundesweit gibt es Plattformen, die zum Woh- nungstausch einladen. In der Regel übersteigt jedoch die An- zahl der Gesuche nach größeren Wohnungen die Gesuche nach kleineren Wohnungen um ein Vielfaches. Die Gesamtanzahl an erfolgten Wohnungstauschen bleibt aus verschiedenen Gründen gering. Eine hinreichende Lösung für eine bedarfsgerechte Ver- teilung von Wohnraum, stellen diese Plattformen noch nicht dar. 70 Ein anderer, vielversprechender Ansatz kommt aus der Schweiz. Dort gelten in rund 70 Prozent aller Genossenschafts- wohnungen sowie zunehmend auch für städtische Wohnungen in Ballungsgebieten Vorgaben für die Belegung von Wohnungen. In den meisten Fällen gilt, dass eine Wohnung immer mit mindes- tens einer Person weniger als zur Verfügung stehender Zimmer belegt sein muss. Das heißt in einer Fünf-Zimmerwohnung müs- sen mindestens vier Menschen wohnen. Ist das nicht mehr der Fall, muss man in eine der (meist drei) angebotenen Alternativwohnun- gen umziehen oder sich neue Mitbewohner*innen suchen. Klar ist dabei: Es gibt eine lebenslange Garantie für eine be- zahlbare und passende Wohnung, einzig die Wohnung selbst kann wechseln. Im Unterschied zu sozial gefördertem Wohnungsbau in Deutschland, für den ebenfalls Belegungsvorgaben existieren, gelten die Regelungen in der Schweiz nicht nur beim Einzug, son- dern über die gesamte Wohndauer und für alle Wohnungen einer Genossenschaft oder kommunaler Wohnungsunternehmen, nicht nur für die sozial geförderten. Bei der Umsetzung der Vor- gaben wird in der Schweiz auf eine hohe Sozialverträglichkeit ge- achtet. So gibt es beispielsweise längere Umzugsfristen, wenn die Für fast drei Viertel aller Schweizer Genosschaftswohnungen gelten Belegungsvorgaben. Üblich ist, dass Wohnungen und Bewohner*innen zusammenpassen. Ziehen Kinder oder Partner*innen aus, wechseln Mieter*innen in kleinere Wohnungen und machen auf diese Weise Platz für Menschen mit Bedarf an größeren Wohnflächen. 71 Unterbelegung durch einen Todesfall ausgelöst wurde. Bei der Suche nach Alternativen, versuchen viele Genossenschaften auf die individuellen Bedürfnisse der Bewohner*innen Rücksicht zu nehmen. Unter anderem aufgrund dieser Belegungsvorgaben liegt die Wohnfläche pro Kopf in Schweizer Genossenschaften mit 36 Quadratmetern gut 20 Prozent unter dem Schweizer Durch- schnitt von 46 Quadratmetern. Die Einsparungen sind auf eine höhere Belegung von Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern zurückzuführen. Bemerkenswert ist, dass die Regelung von Be- wohner*innen als gerecht und damit als legitim angesehen wird. Denn – auch durch die Existenz der Belegungsvorgaben gestärkt – gibt es unter den Bewohner*innen ein Bewusstsein dafür, dass sich die Flächenbedarfe über den Lebensverlauf ändern. Die Re- gelung gilt für alle Bewohner*innen einer Genossenschaft glei- chermaßen und ist bereits beim Einzug bekannt. Auch dies sorgt für Akzeptanz. Die Verkleinerung der Wohnfläche, etwa nach dem Auszug von Kindern, geht mit aufwändigen Vorbereitungen und teilweise auch Belastungen und Herausforderungen einher. Ist der Umzug jedoch einmal geschafft, wird er auch als Bereicherung und wichtiges Element für den Eintritt in eine neue Lebensphase beschrieben. Die weit verbreitete Belegungsvorgabe befruch- tet darüber hinaus die wohnungspolitische Debatte, denn in der Schweiz ist die Verteilung von bestehendem Wohnraum schon längst ein zentrales Thema. In einer Fünf-Zimmerwohnung müssen mindestens vier Menschen wohnen. Ist das nicht mehr der Fall, muss man in eine der (meist drei) angebotenen Alternativwohnungen umziehen oder sich neue Mitbewohner*innen suchen. Jonas Lage ist Wirtschaftsingenieur und Soziologe und forscht seit 2017 am Norbert Elias Center for Transformation Design and Research der Europa-Universität Flensburg unter anderem zu suffizienzorientierter Stadtentwicklung. Gegenwärtig promoviert er im Rahmen einer BMBF-geförderten Nachwuchsforschungsgruppe zu Fragen der Energiesuf- fizienz an der TU-Dortmund. Nachhaltigkeit messen 73 Suffizienz in der Stadtplanung Levke Mahrt In Architektur und Stadtplanung mehren sich die Stimmen, die für Genügsamkeit und Be- scheidenheit, für das Maßhalten beim Bauen, Planen und in der Stadtentwicklung plädieren. Der Bund der Deutschen Architektinnen und Architekten (BDA) etwa schreibt in einem Positions- papier „Reduktion ist keine modische Attitüde, sondern Überlebensnotwendigkeit“. Und in einem offenen Brief an Bundesbauministerin Klara Geywitz forderten 2022 einige Hundert Akteur*in- nen der Baubranche einen Abriss-Stopp, um der sorglosen Zerstörung von Gebäudebestand und nutzbarem Baumaterial Einhalt zu gebieten. Allein: Bescheidenheit in Planungsprozessen umzu- setzen, ist gar nicht so leicht. Denn Planung verlangt nach Messgrößen, Daten und Indikatoren. Der Anspruch einer Planung der Genügsamkeit wirft die Frage auf, wie viel eigentlich genug ist und was genau das in Zahlen bedeutet. Nachhaltigkeitsindikatorik: Warum werden Zahlen benötigt? Seit der Verabschiedung der Agenda 21 auf der UN-Konferenz 1992 in Rio de Janeiro, ist die Nachhaltigkeitsindikatorik zu einem wichtigen Teilbe- reich von Nachhaltigkeitsforschung und -politik geworden. Wo Ziele einge- halten werden sollen, müssen Kriterien und Indikatoren entwickelt werden, mit denen sich die jeweiligen Inhalte konkretisieren und operationalisieren sowie bewerten, messen und überprüfen lassen. Die Agenda 21 legte den Grundstein dafür, Nachhaltigkeit als übergreifendes politisches Ziel zu defi- nieren und umwelt- und entwicklungspolitische Zielsetzungen mit konkre- ten Handlungsempfehlungen auszustatten. Auf die Agenda 21 folgte 2015 die Agenda 2030. Jenes internationale Abkommen also, in dem 17 Ziele für nachhaltige Entwicklung, die Sustainable Development Goals der Vereinten Nationen (SDGs), verabschiedet wurden. Um die globale Überprüfbarkeit zu gewährleisten und Vergleichbarkeit national und kommunal herzustellen, gelten Zahlenwerte als probates Mittel. In Deutschland ist das Statistische Bundesamt für die statistische Berichterstattung der nationalen Entwick- lung zuständig und veröffentlicht alle zwei Jahre einen Indikatorenbericht. Durch quantitative Daten sollen Fortschritte gemessen, Nachhaltigkeits- politik planbar und Wissenslücken identifiziert und geschlossen werden. 74 Bezeichnung des Indikators Definition des Indikators N ac hh al ti ge S tä dt e un d G em ei nd en Mietpreise Durchschnittliche Nettokaltmiete je m2 Überlastung durch Wohnkosten Anteil der Haushalte, die mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnen ausgeben, an der Anzahl aller Haushalte Wohnfläche Verfügbare Wohnfläche in m2 je Einwohner*in Wohnungsnahe Grundver- sorgung — Supermarkt Einwohner*innengewichtete Luftliniendistanz in m zum nächsten Supermarkt oder Discounter Modal Split Anteile des Fußverkehrs PKW-Dichte Anzahl der PKW je 1.000 Einwohner*innen PKW mit Elektroantrieb Anteil der zugelassenen PKW mit Elektroantrieb einschließlich Plug-In-Hybriden an der Anzahl aller zugelassenen PKW Radwegnetz Länge des Radwegnetzes je 1.000 Einwohner*innen ÖPNV — Nahversorgung mit Haltestellen Anteil der Einwohner*innen mit maximal 1 km Luftliniendistanz zur nächsten Haltestelle des ÖPNV mit mindestens 10 Abfahrten am Tag ÖPNV — Erreichbarkeit von Mittel-Oberzentren Durchschnittliche Reisezeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zum nächsten Mittel- oder Oberzentrum Verunglückte im Verkehr Anzahl der verletzten oder getöteten Personen bei Verkehrsunfällen je 1.000 Einwohner*innen Flächeninanspruchnahme Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche an der Gesamtfläche Flächenneuinanspruchnahme Änderung der Siedlungs- und Verkehrsfläche im Vergleich zum Vorjahr anhand der Gesamtfläche Flächennutzungs- intensität Siedlungs- und Verkehrsfläche je Einwohner*in Naherholungsflächen Erholungsfläche je Einwohner*in Index „Mobilität im Stadt- Umland-Kontext“ Summenindex aus dichotomen Variablen, basierend auf einem standard- isierten Fragebogen zur Mobilität im Stadt-Umland-Kontext Fertiggestellte Wohngebäude mit erneuerbarer Heizenergie Anteil fertiggestellter Wohngebäude mit erneuerbarer Heizenergie an der Anzahl aller fertiggestellten Wohngebäude Rate der energetischen Sanie- rungen von Gebäuden Anteil der energetisch sanierten Gebäude an der Anzahl aller Gebäude Der Auszug aus dem SDG-Indikatoren Baukasten für Kommunen zeigt, dass auch darin Parameter enthalten sind, die man als Suffizienzindikatoren bezeichnen kann. So geben zum Beispiel die PKW Dichte, die Länge des Radwegenetzes oder Versorgung mit Haltestellen des ÖPNV Auskunft darüber, wie niedrigschwellig es in einem Ort möglich ist, ohne Auto mobil zu sein. Quelle: Peters und Riedel in SDG- Indikatoren für Kommunen – Indikatoren zur Abbildung der Sustainable Development Goals der Vereinten Nationen in deutschen Kommunen. 3., teilweise überarbeitete Auflage, Gütersloh 2022. S.34, Auszug aus Ziel 1 1 , Nachhaltige Städte und Gemeinden. 75 Sustainable Development Goals (SDG) Die 17 Sustainable Developement Goals, auf deutsch, Ziele für nachhaltige Entwicklung und ihre 169 Unterziele fassen ökologische, ökonomische und soziale Zielsetzungen für eine nachhaltige Entwicklung zusammen. Im Rah- men der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie (DNS) wurden die globalen Ziele auf nationale Begebenheiten hin angepasst. Inzwischen gibt es den von der Bertelsmann Stiftung herausgegebenen Leitfaden SDG-Indikatoren für Kom- munen, mit dessen Hilfe Kommunen die Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele vor Ort überprüfen können. Für Teile der vorgeschlagenen Indikatoren stehen flächendeckend Zahlen bereit, die als Orientierung für zukünftige Entwicklun- gen vor Ort genutzt oder als Dokumentationswerkzeug für die SDG Bericht- erstattung einer Kommune genutzt werden können. Sie sind im SDG Portal online einsehbar. Zudem bietet die Website die Möglichkeit, den Fortschritt verschiedener Kommunen miteinander zu vergleichen und präsentiert Praxis- beispiele, in welchen Projekte vorgestellt werden, die unter Berücksichtigung der SDGs realisiert wurden. So hat die Stadt Kirchheim unter Teck eine lokale Agenda zur Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele entwickelt und präsentiert auf dem SDG Portal, welche der SDGs zu Maßnahmen in der Stadtplanung heran- gezogen wurden. Beispielsweise wird die Entwicklung eines neuen, nachhalti- gen und diversen Quartiers mit den SDGs 11, Nachhaltige Städte und Gemein- den und 9, Industrie, Innovation und Infrastruktur in Verbindung gebracht. Das SDG 16, Frieden, Gerechtigkeit und starke Institutionen wird berücksich- tigt, indem sich Bürgerschaft, Gemeinderat und Verwaltung regelmäßig im „Zukunftsdialog“ miteinander vernetzen. Konzepte für kommunales Nachhaltigkeitsmonitoring Kommunen gelten als zentrale Austragungsorte der sozial-ökologi- schen Transformation. Für sie gibt es unterschiedliche Ansätze, mit denen Nachhaltigkeitsziele, wie etwa ein schonender Umgang mit Ressourcen so- wie soziale und ökologische Gerechtigkeit, auf lokaler Ebene überprüft und vorangetrieben werden können. Zu den bekanntesten zählen die SDGs und das Donut Modell (siehe Infobox). Auf einen Blick: https://sdg-portal.de/de/ https://sdg-portal.de/de/sdg-indikatoren/kirchheim-unter-teck-stadt https://sdg-portal.de/de/sdg-indikatoren/kirchheim-unter-teck-stadt 76 Donut-Ökonomie Ein weiteres Konzept, mit dem Nachhaltigkeit operationalisiert werden kann, ist das Donut-Ökonomie-Modell. Es geht zurück auf die britische Wirt- schaftswissenschaftlerin Kate Raworth. Sie fragt, wie durch ein soziales Fundament, welches es nicht zu unterschreiten, und ökologische Obergren- zen, die es nicht zu überschreiten gilt, ein sicherer Handlungsspielraum für Menschen geschaffen werden kann. Auch dieses Modell ist für die Anwendung auf kommunaler Ebene übersetzt. „Wie kann unsere Stadt ein Zuhause für blühende Menschen werden, und gleichzeitig das Wohlergehen aller Menschen und des Planeten respektieren?“ (Doughnut Economics Action Lab (2022), The Doughnut Unrolled) ist die Leitfrage, die für die Verwendung des Modells auf kommunaler Ebene gestellt wird. Mehrere Städte, Amsterdam gilt als promi- nentestes Beispiel, haben das Modell angewandt und sind nun Donut Citys, die in einem diskursiven Aushandlungsprozess relevante Indikatoren ausgewählt und in einen City Donut überführt haben. Das Modell arbeitet mit der Daten- basis der SDGs. In Deutschland hat Bad Nauheim einen lokalspezifischen Donut entwickelt. Der Donut bietet die Möglichkeit, bereits praktizierte Konzepte in die Strate- gieentwicklung zu integrieren. So ist das Thema Nachhaltigkeit bereits vorher im Handeln der Verwaltung und Bevölkerung verankert gewesen, ebenfalls ist Bad Nauheim Fairtradestadt und verfügt über eine Smart-City-Strategie. Die Entwicklung des Donuts soll Bad Nauheim zu einem klima- und sozialverträg- lichen Umgang mit den verfügbaren natürlichen Ressourcen führen und ein gesundes, lebenswertes Leben vor Ort ermöglichen. In einem dreischrittigen Workshop-Format wurde der erste Entwurf durch Mitwirken unterschiedli- cher Verwaltungsinstanzen erarbeitet und passende Ziele und entsprechende Indikatoren identifiziert. Beispielsweise hat Bad Nauheim durch seinen Status als Kurstadt einen erhöhten Wasserverbrauch, der durch die SDG-Indikato- ren nicht angemessen repräsentiert würde. Stattdessen wurde die ‚Wasser- ampel‘, die bereits durch die Stadtwerke genutzt wird, als Instrument zur Messung und Einordnung des Wasserverbrauchs genutzt. Durch die multi- perspektivische Ausrichtung des Donuts sind im Prozess Zielkonflikte und Zusammenhänge hervorgetreten, wie am Beispiel der Wasserampel deutlich wird: Durch Berechnungen des Wasserverbrauchs wurde ermittelt, dass wei- terer Wohnungsbau in Anbetracht des verfügbaren Wassers nicht mehr ohne Anpassungen des Wasserverbrauchs realisierbar sei. https://docs.google.com/presentation/d/1a_n6M-bEaYm0hXwB9TT3bATwUK-ooPeFScQtyvh4LIw/edit#slide=id.ge59307584e_0_0 https://docs.google.com/presentation/d/1a_n6M-bEaYm0hXwB9TT3bATwUK-ooPeFScQtyvh4LIw/edit#slide=id.ge59307584e_0_0 77 Gemeinsam ist diesen Konzepten das Anliegen, Nachhaltigkeitsziele transparent, greifbar und überprüfbar zu machen. Das Donut-Konzept be- zieht sich auf die Indikatorensysteme der SDGs und das Konzept der plane- taren Grenzen. Letzteres wurde von einer Gruppe von Forschenden im Jahr 2009 erstmals vorgestellt. Die Wissenschaftler*innen gehen davon aus, dass es Belastungsgrenzen der Ökosysteme der Erde gibt, die nicht über- schritten werden dürfen, wenn sichere Handlungsspielräume für Menschen gewährleistet sein sollen. Sowohl das Donut-Modell als auch die SDGs können als Instrumen- te für die sozial-ökologische Transformation einer Stadt genutzt werden. Beim Donut-Modell entwickeln Städte zum Teil eigene, auf die jeweilige Stadt angepasste Indikatoren, die lokale Gegebenheiten mit überregiona- len und globalen Nachhaltigkeitszielen verbinden. Die SDG-Datenbanken und Indikatoren hingegen bieten Orientierung bei der Entwicklung einer kommunalen Nachhaltigkeitsagenda und ermöglichen den Vergleich mit anderen Kommunen. Beide Konzepte können genutzt werden, um das ge- samte Nachhaltigkeitsmonitoring einer Kommune zu betreiben aber auch, um lediglich einzelne Ziele oder Teilziele zu verfolgen. Suffizienz messen Der Rückgriff auf bestehende Indikatorensets, wie das der SDGs wird für Kommunen, wird als vorteilhaft erachtet, weil diese bereits einen wissenschaftlichen Evaluationsprozess durchlaufen haben, wodurch sich überregionale Vergleichbarkeit und die Akzeptanz des Messsystems er- höhen. Zudem wird der Monitoringaufbau deutlich erleichtert. Allerdings werden nicht in jeder Kommune flächendeckend alle für ein Nachhaltig- keits-Monitoring notwendigen Daten erhoben. Daten aber sind relevant, um den jeweiligen Stand in einem Entwicklungsprozess prüfen und politi- sches Handeln danach ausrichten zu können. Vor allem jene Indikatoren, die Auskunft geben sollen über Fortschrit- te im Bereich der Suffizienz, stellen eine besondere Herausforderung dar, geht es doch darum, Zahlen, die Genügsamkeit, Raum- und Zeitwohlstand repräsentieren, zu ermitteln. Damit hat die Suffizienz im Vergleich zu den technischen Strategien Effizienz und Konsistenz eine Sonderstellung in- nerhalb der analytischen Nachhaltigkeitsstrategien. So können technische Verbesserungen von Produkten oder Prozessen vergleichsweise einfach anhand von Daten aufgezeigt werden. Ladesäulen für Elektroautos lassen sich recht leicht quantifizieren. Gleiches gilt für den veränderte Energiemix einer kommunalen Wärmeversorgung. Besonders herausfordernd wird die Übersetzung von Nachhaltigkeit in Indikatoren und Daten dann, wenn in 78 ihnen neue Normen und Werte zum Ausdruck kommen sollen. Suffizienz- orientierte Planung zielt darauf ab, durch entsprechende Infrastrukturen soziale Praktiken zu fördern, mit denen der Ressourcenverbrauch reduziert und zugleich soziale und ökologische Grenzen eingehalten werden können. Beispielhaft sei dies an den Planungsprozessen für ein neues Stadtquartier in Flensburg erläutert. Suffizienzorientierte Planung am Beispiel des Sanierungsgebiets Hafen-Ost in Flensburg In Flensburg soll mit dem Sanierungsgebiet Hafen-Ost ein suffizien- tes Stadtquartier entstehen. Gemeint ist damit die Neugestaltung einer 52 Hektar großen Fläche auf dem Gebiet des ehemaligen Wirtschaftshafens, direkt an der Flensburger Förde unter der Prämisse, so wenig Ressourcen wie möglich und so viele wie nötig zu benutzen. Ziel ist es, ein Viertel ent- stehen zu lassen, das nachhaltiges Verhalten späterer Bewohner*innen und Nutzer*innen aufgrund der infrastrukturellen Gegebenheiten fördert. In einem gemischten Quartier sollen in Zukunft rund 2.500 Menschen woh- nen, arbeiten und noch mehr Menschen ihre Freizeit verbringen können. Was nicht enthalten ist, sind konkrete Zahlen. In den ausformulierten Leitlininen sind keine konkreten Zahlen ent- halten – Das ist ein Problem. Ausführlich beschrieben sind die Leitlinien in Stadt Flensburg (2020): Zukunft Ha- fen-Ost. Leitlinien für die Entwicklung eines nachhaltigen urbanen Quartiers. Flensburg: Stadt Flensburg. https://www.ihrsan.de/fileadmin/Content/PDF_und_Images/Hafen-Ost/2020-11-02_ZHO_Flyer_8-Seiter_Internet.pdf https://www.ihrsan.de/fileadmin/Content/PDF_und_Images/Hafen-Ost/2020-11-02_ZHO_Flyer_8-Seiter_Internet.pdf 79 Begleitet wurde die Entwicklung des Rahmenplans für das Quartier von einem Team aus Wissenschaftler*innen der Europa-Universität Flens- burg und Mitarbeiter*innen der städtischen Verwaltung. Erarbeitet wurden unter anderem acht Leitlinien, die den Planer*innen des Quartiers Orientie- rung bei der Gestaltung geben sollten. Die Leitlinien (siehe Grafik) beziehen sich zum Beispiel auf einen schonenden Umgang mit Flächen, auf nachhal- tige Mobilität, betonen die Relevanz der Freiraumgestaltung und formulie- ren das Ziel einer kooperativen und partizipativen Planung. Sie wurden durch die Ratsversammlung politisch beschlossen. In ihnen festgehalten sind normative Eckpunkte, die eine nachhaltige und insbesondere suffi- zienzorienterte Planung befördern sollen. Was nicht enthalten ist, sind konkrete Zahlen. Wie viele Kilometer Rad- und Fußweg, wie viel öffentliches Grün, wie viele Haltestellen und wie viel Wohnfläche pro Person machen ein suffizientes Quartier aus? Wie viel von welcher Infrastruktur wird benötigt, um nachhaltig leben zu können? Im Planungsprozess gilt es, diese Leitlinien zu operationalisieren und in einen Plan zu übersetzen. Dabei galt es die dop- pelte Zielsetzung der Suffizienz, die Senkung des Ressourcenverbrauchs durch Verhaltensänderungen einerseits und die Berücksichtigung der Be- dürfnisse künftiger Nutzer*innen des Quartiers unter Beachtung ökologi- scher und sozialer Grenzen andererseits im Blick zu behalten. Herausfor- dernd dabei ist, dass für diese Aufgabenstellung erstens keine definierten Indikatoren vorliegen und zweitens sowohl qualitative und quantitative Aspekte berücksichtigt werden müssen. Für die Planungen im Hafen-Ost zogen die Stadt-, Verkehrs- und Landschaftsplaner*innen verfügbare regionale, überregionale und wissen- schaftlich eruierte Daten als Referenzwerte heran, um Zahlen für das neue Quartier abzuleiten. Richtungsweisend für das Vorgehen war die Frage, wie menschliche Bedürfnisse nach Wohnraum, Mobilität, Nahversorgung und Freiraum nachhaltig auf der limitierten Fläche befriedigt werden und zu- gleich Komfort und Qualität entstehen können. Das Beispiel Hafen-Ost zeigt, dass Verteilung von Flächen mit dem Setzen von Prioritäten verbun- den ist. Für den Bereich Mobilität bedeutet dies konkret, dass ein Stellplatz- schlüssel von 0,4 angesetzt wurde – also mit 0,4 PKW-Parkplätzen pro Wie viele Kilometer Rad- und Fußweg, wie viel öffentliches Grün, wie viele Haltestellen und wie viel Wohnfläche pro Person machen ein suffizientes Quartier aus? Wie viel von welcher Infrastruktur wird benötigt, um nachhaltig leben zu können? 80 Wohneinheit geplant wurde. Parken auf öffentlichen Straßen ist nur für Fahrzeuge von mobilitätseingeschränkten Menschen erlaubt. Die übrigen Stellplätze sind in vier Quartiersparkhäusern untergebracht. Durch diese Maßnahmen entsteht Platz, um ein vielfältiges Mobilitätsangebot im Quar- tier zu fördern. Dies spiegelt sich in einem Fahrradstellplatzschlüssel von zwei bis vier Stellplätzen pro Wohneinheit sowie breiten Rad- und Geh- wegen wider. Hinzukommt eine Reihe neuer Bushaltestellen und eine für Flensburger Verhältnisse enge Bustaktung von etwa acht Minuten. Dieser Takt ist deutlich höher als in anderen Teilen der Stadt und soll gewährleis- ten, dass künftige Nutzer*innen ohne Blick auf den Fahrplan zur Haltestelle gehen können, weil sie wissen, der nächste Bus kommt sehr bald. Diese Werte werden dann aussagekräftig, wenn sie ins Verhältnis gesetzt wer- den: Vergleichsquartiere mit ambitionierten Mobilitätskonzepten operieren mit Stellplatzschlüsseln zwischen 0,1 und 0,6. Einen Stellplatzschlüssel für Fahrräder gibt es bisher in keinem anderen Quartier in Flensburg. Ein attraktiv ausgebautes Radwegenetz soll die Entscheidung, das Fahrrad zu nutzen, erleichtern. Vielfach durch Studien belegt ist, dass durch diese Art der Planung Umweltbelastungen reduziert werden, während die Sicherheit auf den Straßen steigt. Auch wird Menschen, die aus unterschiedlichen Gründen nicht Auto fahren können oder wollen, ermöglicht, mobil zu sein. Gerade mit Blick auf den demografischen Wandel und eine zunehmend äl- tere Bevölkerung ist es wichtig, Räume zu schaffen, die Autonomie und Si- cherheit in der Mobilität gewährleisten und die Abhängigkeit vom Automobil reduzieren. Hinzu kommen Faktoren, die zwar wissenschaftlich belegt, aber auf Quartiersebene kaum messbar sind. Beispielsweise positive gesund- heitliche Effekte: Feststeht, dass Bewegung durch Fahrradfahren oder zu Fuß gehen und eine lärm- und feinstaubarme Umgebung sich positiv auf die Gesundheit auswirken und altersunabhängige Mobilität eine Qualität ist, die für Teilhabe und nachhaltige Fortbewegung sorgt. Auch im Bereich Wohnen galt es für die Planungen relevante Daten zu identifizieren. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person wurde im Ha- fen-Ost auf 30 Quadratmeter angesetzt. Damit soll erreicht werden, dass Wohnfläche bedürfnisorientiert verteilt und der tägliche Flächenverbrauch reduziert wird. Derzeit liegt der durchschnittliche Wert bei 47 Quadratme- ter Wohnfläche pro Person in Deutschland. Im Rückblick ist hier eine deut- liche Steigerung von 19 Quadratmetern im Jahr 1960 über 35 Quadratme- tern im Jahr 1990 zu beobachten. Die stetig wachsende Wohnfläche pro Kopf ist entscheidend für den Flächenverbrauch und damit ein entschei- dender Faktor, den es aus Gründen der Nachhaltigkeit zu reduzieren gilt. In wissenschaftlichen Studien gibt es unterschiedliche Berechnungen zur nachhaltigen Wohnflächengrößen pro Person. Genannt werden zwischen 11 und 32 Quadratmetern pro Kopf, mit denen Energieverbräuche und Um- 81 weltbelastungen reduziert und Klimaziele eingehalten werden könnten. Dies kann erreicht werden, indem beispielsweise nicht täglich benötigte Räume, etwa Wäscheräume oder Arbeitszimmer geteilt werden. Eine Re- duktion der Wohnfläche kann auch erreicht werden, indem stärker bedarfs- gerechte Wohnungen zu Verfügung stehen. Das sind, das belegen Statistik und Nachfrage, insbesondere kleine Wohnungen für Ein- und Zweiperso- nenhaushalte. 82% der Flensburger Haushalte sind Ein-und Zwei Personen- haushalte. Es gibt noch ein weiteres Argument für kleinere Wohnflächen pro Kopf: Inzwischen ist auch belegt, dass für die Wohnzufriedenheit die ver- fügbare Fläche nur ein Element ist. Ebenfalls entscheidend dafür, wie wohl sich Menschen mit ihrer Wohnsituation fühlen, sind Architektur und Atmo- sphäre, Nachbarschaft und Versorgungsinfrastruktur sowie Bebauungs- dichte und der Zugang zu Freiflächen. Gelingt es also, ein Quartier zu schaf- fen, das in diesen Punkten eine hohe Lebensqualität erlaubt, so können die dort befindlichen Wohnungen kleiner sein. Auf Größe und Gestaltung der Freiflächen wurde bei der Entwicklung des Rahmenplans für das Quartier Hafen-Ost ebenso viel Wert gelegt, wie auf die Bebauung. Längst ist bewiesen, dass Grünflächen positive Auswir- kungen auf die Gesundheit und das psycho-soziale Wohlbefinden haben, die Umgebungstemperatur an heißen Tagen senken und die körperliche Aktivi- tät fördern. Darüber hinaus können sie wertvolle Lebensräume für Flora und Fauna bieten und bedeutend zur Biodiversität beitragen. In Zahlen drückt sich dies in der Planung so aus, dass pro Person 19 Quadratmeter öffentli- che Grünfläche geplant sind – der städtische Durchschnittswert liegt bei 15 Quadratmetern, in der gegenüberliegenden Altstadt kommen auf eine Person nur vier Quadratmeter öffentliches Grün. Auch umfangreiche und gut für unterschiedliche Nutzungen gestaltete öffentliche Grünflächen er- lauben die Reduktion der Wohnfläche. Weil viel öffentliche Fläche zur Ver- der Flensburger Haushalte sind Ein-und Zwei Personenhaushalte 82 fügung steht, muss weniger für Wohnungen versiegelt werden. Das Gebiet Hafen-Ost ist bereits in seinem momentanen Zustand ein beliebter Treff- punkt für Menschen aus dem gesamten Stadtgebiet – dies soll so bleiben. Geplant ist im Rahmen des Mobilitätskonzepts das Gebiet zukünftig besser anzubinden, damit auch Menschen aus Stadtteilen mit weniger Grünfläche von der Entwicklung profitieren können. Durch die Kombination von Er- reichbarkeit und attraktiver Gestaltung sowie bezahlbarer Wohnräume durch bodenpolitische Instrumente wird versucht, auf das zu reagieren, was in der Forschung Umweltungerechtigkeit genannt wird: Menschen mit geringem Einkommen haben durchschnittlich weniger Grünflächen zur Verfügung und müssen weitere Wege zu Gärten oder Parks zurücklegen. Damit profitieren sie auch weniger von den umfassenden gesundheitlichen und sozialen Vorteilen von Grünflächen. Umfangreiches öffentliches Grün in Städten ist also nicht nur aus ökologischen Gründen eine Investition in die Zukunft einer Stadt oder weil damit Versickerungsflächen für Starkre- genereignissen geschaffen werden, die in Folge des Klimawandels häufiger auftreten werden. Sondern Ausbau und Pflege städtischen Grüns sind we- sentliche Maßnahmen, um sozialer Ungleichheit zu begegnen. Der vorliegende Rahmenplan für das Quartier stößt auf Interesse bei Planer*innen und in Kommunen, weil er versucht genügsame, das heißt ressourcenschonende Lebensstile bereits in der Planung mitzudenken und die Gestaltung darauf auszurichten. Dies kann nicht über den Umstand hinwegtäuschen, dass es sich um ein Viertel handelt, in dem ein Großteil der Gebäude, Straße und Infrastrukturen neu errichtet werden. Das wirft die berechtigte Frage auf, ob Suffizienz und Neubau sich nicht eigentlich ausschließen. Grundsätzlich stimmt das, am suffizientesten wäre es, das- Gebiet nicht anzutasten oder allenfalls zu entsiegeln und zu renaturieren. Benötigte Wohn- und Gewerbeflächen würden nachhaltig durch Umvertei- lung bestehender Flächen, die Erschließung von Leerstand und das Bauen im Bestand im übrigen Stadtgebiet zu requiriert werden. Allerdings gibt es Gründe, die die Bezeichnung suffizient für das geplante Unterfangen recht- fertigen. Erstens ist Fläche im urbanen Raum in Flensburg und in vielen anderen Städten ein knappes Gut. Wenn also überhaupt neu geplant und gebaut werden soll, dann so nachhaltig wie möglich. Daran schließt an, zwei- tens, dass hier eine Innen- der Außenentwicklung vorgezogen wird, da mit der Konversionsfläche bereits versiegelte Fläche im Innenstadtbereich für Längst ist bewiesen, dass Grünflächen positive Auswir- kungen auf die Gesundheit und das psychosoziale Wohl- befinden haben, die Umgebungstemperatur an heißen Tagen senken und die körperliche Aktivität fördern. 83 eine neue Nutzung verwendet wird. Drittens ist Flensburg eine wachsende Stadt. Soziale-ökologische Krisen wie der Klimawandel und zunehmende Ressourcenknappheit stellen die Stadtplanung vor neue Herausforderun- gen. Mit dem Bevölkerungswachstum steigen die Bedarfe an Wohnraum, Mobilitätsinfrastruktur und Aufenthaltsflächen, weshalb praktische Lö- sungen dafür, wie dieser Bedarf ökologisch verträglich und sozial gerecht begegnet werden kann, gebraucht werden. Die Quartiersplanung auf diese Art wird von der Kommune als Alternative zur Ausweisung von flächenin- tensiven Einfamilienhausgebieten am Stadtrand verstanden. Fazit Über die Anforderung hinaus, dass Zielsetzungen nachvollziehbar ge- macht und belegt werden müssen, gibt es insbesondere im Fall der Suf- fizienz gute Gründe mit Zahlen zu belegen: Suffizienzmaßnahmen gelten als politisch heikel und als konflikthaft. Im öffentlichen Diskurs werden sie oftmals als Verbots- und Verzichtaufforderung diskutiert. Politiken, die Verhaltensveränderungen erfordern oder herbeiführen, sind Gegenstand emotional geführter Debatten. Bekannte Beispiele sind das Tempolimit auf Autobahnen, der Rückbau von innerstädtischen Parkplätzen oder das vor einiger Zeit vom Grünenpolitiker Anton Hofreiter angeregte Verbot zur Ausweisung von Einfamilienhausgebieten. Um der Sachlichkeit der Debatte Willen ist es notwendig, aufzeigen zu können, welche Effekte die entspre- chenden Maßnahmen haben. Die Aufgabe, Fläche möglichst sozialverträglich und nachhaltig zu verteilen, zeigt, dass unter den einzelnen Bereichen viele Interdependenzen bestehen – Gesundheit und Wohlbefinden von Bewohner*innen und Besu- cher*innen stehen letztlich stets im Zusammenhang mit Mobilität, Wohn- raumgrößen und Außengestaltung. Gleiches gilt für die Option nachhaltiger Verhaltensweisen – in der Suffizienz sollen Anreize geschaffen werden, Verhaltensänderungen als attraktivste Option wahrzunehmen. Dafür muss die Infrastruktur entsprechend gestaltet werden. Klar ist, dass dafür der Planungshorizont erweitert werden muss und die einzelnen Bereiche nicht voneinander getrennt betrachtet werden können. Mitunter ist das Denken in weitreichenden Kausalketten gefragt. Bereits bestehende Indikatoren- sets wie die SDG-Indikatorenkataloge oder Fragestellungen, wie die der Donutökonomie, können inspirierende Leitsätze und Planungsmerkmale herausstellen. Wo in der Planung eine abweichende Praxis von üblichen Vorgängen erforderlich ist, um möglichst viele Faktoren, die später messbare Variablen werden können, zu berücksichtigen, ist erst einmal ein Mehraufwand nötig. Nur zum Teil liegen Werte in lokalen Datenbanken vor, die als Richtwerte 84 Levke Mahrt ist Transformationsforscherin und und war in der Projektlaufzeit von EHSS II wissenschaftliche Mitarbeiterin am Norbert Elias Center der Europa-Universität Flensburg. unter- oder überschritten werden können um ein attraktives Quartier zu schaffen, welches sich durch seine Qualität von der Umgebung abhebt. Da- rüber hinaus bleibt es nicht aus, Erkenntnisse und Wissen aus Praxis und For- schung als ergänzende Argumentationsgrundlagen heranzuziehen, um Argu- mente, die für eine Planung der Genügsamkeit sprechen, zu untermauern. Zum Weiterlesen: Katharina Schlüter et al. (2022): Die Donut-Ökonomie als strategischer Kompass. Wie kommunale Strateginnen und Strategen die Methoden der Donut-Ökonomie für die wirkungsorientierte Trans- formation nutzen können. Berlin: PD – Berater der öffentlichen Hand. 85 Wo Nachhaltigkeitsziele festgelegt werden, braucht es Indikatoren und Kennzahlen, mit denen sich das Erreichen der Ziele überprüfen und messen lässt. Dies ist nicht einfach, da in der Regel komplexe Systeme bewertet werden, in vielen Bereichen keine einheitlichen Daten oder Methoden existieren oder es unterschiedliche Positionen dazu gibt, was als nachhaltig gelten kann und was nicht. Kurzum: Nachhaltigkeitsbewertung ist komplex. Auch im Gebäudesektor. Annika Hock promoviert am Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zur Integration von Suffizienzkriterien in die Nachhaltigkeitsbewertung im Gebäudebereich. Sie arbeitet zudem an der Fortschreibung des Bewertungssystems Nachhaltiges Bauen (BNB), einem Instrument zur Planung und Bewertung nachhaltiger und in der Regel öffentlicher Bauvorhaben. Mit ihr haben wir darüber gesprochen, wie sich Genügsamkeit in Bewertungssystemen abbilden lässt und mit welchen Herausforderungen dies einhergeht. Frau Hock, was heißt Nachhaltigkeitsbewertung im Gebäudebereich? Die Nachhaltigkeitsbewertung ist eine Methodik, um Umweltauswir- kungen in ihrem Zusammenspiel zu erfassen und gegenüberzustellen. Sie bietet ein Entscheidungsinstrument, die besten Maßnahmen unter Berück- sichtigung von Abhängigkeiten, Zielkonflikten und Synergieeffekten aufzu- zeigen. Damit eröffnet sie eine in der Praxis handhabbare Herangehenswei- se an die Komplexität der gebauten Umwelt. Was wird gemessen und bewertet? Bewertet werden ökologische, ökonomische sowie soziokulturelle Qualitäten. Dabei werden qualitative und quantitative Indikatoren kombi- niert. Insbesondere technische Verbesserungen sind quantitativ messbar, wie zum Beispiel Energieeinsparungen durch Isolierung oder die Recycling- quote bei Baumaterialien – also Maßnahmen, die auf Effizienz- und Konsis- tenzstrategien zurückgehen. Hinzu kommen qualitative Bewertungen, wie Aufenthaltsqualitäten und Komfortstandards. Suffizienz messen und bewerten Interview mit Annika Hock vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung 86 Wie sieht es mit der Suffizienz aus? Während sich Effizienz als Prozessoptimierung und Konsistenz im Sinne der Kreislaufführung auf quantifizierbare Massen beziehen, stellt die Messbarkeit von Suffizienz eine Herausforderung dar. Ein Beispiel dafür ist die Ökobilanzierung: Fläche dient in der Berech- nung der Ökobilanz eines Gebäudes als Referenzwert, sie fällt als eigener Faktor aus der Berechnung heraus. Dargestellt wird die ökologische Qualität von Material und Energieaufwand je Quadratmeter. Die Größe eines Bau- projektes und dessen Angemessenheit haben in der Ökobilanzierung damit keine Relevanz. Eine suffiziente Herangehensweise aber würde erfordern, genau das abzufragen: Braucht es diesen gebauten Raum an dieser Stelle überhaupt? Welche Schwierigkeiten gibt es bei der Quantifizierung von Suffizienz? Um Suffizienz in die Nachhaltigkeitsbewertung von Gebäuden oder Quartieren zu integrieren, braucht es Indikatoren, welche die Maßnahmen in ihrer Relevanz messbar und damit vergleichbar machen. Der wesentliche Unterschied zwischen Suffizienzindikatoren und anderen Nachhaltigkeits- indikatoren besteht darin, dass Suffizienzindikatoren oft personenbezogen sind, wie etwa die Wohnfläche pro Kopf. Will man hier allgemein gültige In- dikatoren entwickeln, wirft dies automatisch die Frage auf, wie viel genug ist. Während pro-Kopf Bewertungen teilweise bereits angewendet werden, wie im Falle von Stellplatzschlüssel für PKW oder Fahrräder, ist eine quanti- tative Deckelung hinsichtlich eines „genug“ häufig mit einer Reduktion ver- bunden – und damit politisch und gesellschaftlich geprägt. Denn es handelt sich nicht um eine objektive Gebäude- oder Materialqualität, sondern der angestrebte Zielwert ist immer relativ zu einem Bedarf, zum Standort und zur Nutzung zu sehen. Können Sie das an einem Beispiel erläutern? In Bürogebäuden zum Beispiel lassen sich Flächen pro Mitarbeiter*in je nach Arbeitsbereich und Raumanforderung auf ein Maximum pro Kopf festlegen. Durch Mobile Arbeit und Desksharing kann die Raumnutzung weiter optimiert werden. Nutzungsstunden bieten zudem die Möglichkeit, Während sich Effizienz als Prozessoptimierung und Konsistenz im Sinne der Kreislaufführung auf quanti- fizierbare Massen beziehen, stellt die Messbarkeit von Suffizienz eine Herausforderung dar. 87 die Auslastung des gesamten Gebäudes durch externe Raummieten wie Seminare, Abend- oder Wochenendnutzungen zu erweitern. Dabei ist die Einbindung von Gebäude und Nutzung in die Umgebung immer von Rele- vanz – insbesondere auch die Bedarfsdeckung im Bestand. Auch die Bewertung der langfristigen Auswirkungen einer Maßnahme machen die Suffizienzmessung schwierig, oder? Ja, denn manche Suffizienzmaßnahmen im Gebäudesektor rechnen damit, dass sich Verhaltensweisen ändern. Flexible, anpassbare und multi- funktionale Gebäude etwa können erwartete Ressourcenschonung quan- titativ erst durch Langzeitmessungen nachweisen. Hier gibt es noch zu wenige wissenschaftliche Zahlen und zu viele Unsicherheiten. Wann braucht man Suffizienzindikatoren? Schon vor dem architektonischen Entwurf in den frühen Planungs- phasen, wenn es um die Standortwahl und die Bedarfsplanung geht. Denn die Wahl des Standorts prägt maßgeblich Mobilitätskonzepte, funktionale Durchmischung, sowie Bestandspriorisierung – all dies sind Faktoren, die den Ressourcenverbrauch beim Bauen und der späteren Nutzung beein- flussen. Die Aufgabe der Bedarfsplanung ist es, Ziele und Anforderungen von Gebäudeeigentümer*in und -nutzer*innen frühzeitig zu erfassen. Da- bei geht es konkret darum, Flächenbedarfe und Komfortansprüche kritisch zu hinterfragen. Vielen Dank für das Gespräch! Das Interview führte: Levke Mahrt Genug! Über soziale und ökologische Zielkonflikte beim Bauen und Wohnen Michaela Christ Impulse für eine Architektur der Bescheidenheit Susanne Wartzeck und Jan O. Schulz Warum sich Gebäudesuffizienz lohnt Patrick Zimmermann Wer teilt, hat mehr. Das Projekt Gröninger Hof in Hamburg Björge Köhler, Birgit Schlüter und Dorothea Heintze Genug ist ziemlich komplex. Fünf Vorschläge für Prinzipien suffizienter Planung Felix Rebers (Stadt-)Klima und Gesundheit Dirk Gansefort Warum ist Privateigentum an Grund und Boden nicht nachhaltig? Dirk Löhr Flächendruck und kommunale Herausforderungen Henning Brüggemann Genug Fläche. Das Erbbaurecht als Instrument nachhaltiger Stadtentwicklung David J. Petersen Wie Erbbaurechte den Weg für Gemeinwohl in Stadtteilen ebnen: Das Initialkapital-Prinzip Lisa Hahn und Mona Gennies „It’s the land, stupid!“ Zur Relevanz der Bodenfrage für nachhaltige Stadtentwicklung Hilmar von Lojewski Konzeptvergabe: Erweiterte Handlungsspielräume für Kommunen Johanna Carstensen Der Flensburger Weg: Flächenkreislaufwirtschaft in zehn Schritten Claudia Takla Zehrfeld Bedarfsgerecht Wohnen — ein Leben lang Jonas Lage Suffizienz in der Stadtplanung Levke Mahrt Suffizienz messen und bewerten Interview mit Annika Hock vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung
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